Najczęstsze problemy przy kupnie mieszkania w Hiszpanii to: brak numeru NIE w chwili, gdy trzeba podpisać umowę, wyższy podatek niż zakładany przez wartość referencyjną z Catastro, zatrzymany przez bank przelew, długi wspólnoty i niezgodność metrażu z rejestrem. Prawie wszystkie da się uprzedzić, jeśli zna się je przed rozpoczęciem poszukiwań. Poniżej opisujemy je w kolejności, w jakiej pojawiają się w praktyce.
Etap przygotowań: problemy, zanim znajdziesz mieszkanie
Brak NIE, gdy mieszkanie już jest wybrane
Bez numeru NIE nie podpiszesz aktu notarialnego, a często nie otworzysz też hiszpańskiego konta. Uzyskanie NIE przez konsulat w Polsce albo komisariat w Hiszpanii trwa od kilku dni do kilku tygodni, zależnie od dostępności terminów (cita previa). Na Costa del Sol terminy bywają trudne do zdobycia, zwłaszcza w sezonie. Najlepiej załatwić NIE zaraz po decyzji o zakupie, a jeszcze przed wyjazdem na oglądanie. Procedurę krok po kroku opisujemy w przewodniku o numerze NIE w Hiszpanii.
Zaniżony budżet
Kupujący często liczą tylko cenę, a w Andaluzji do ceny dochodzi 7% ITP na rynku wtórnym albo 10% VAT i 1,2% AJD na rynku pierwotnym, plus notariusz, rejestr i prawnik. W sumie od 9 do 13% ceny. Przy mieszkaniu za 300 000 euro to 27 000 do 39 000 euro, których nie da się sfinansować hiszpańskim kredytem. Zanim zaczniesz oglądać lokale, policz budżet w kalkulatorze kosztów zakupu.
Kredyt załatwiany w ostatniej chwili
Hiszpański bank potrzebuje zwykle od czterech do ośmiu tygodni na decyzję kredytową dla nierezydenta, plus czas na wycenę i obowiązkowe spotkanie z notariuszem w sprawie umowy kredytowej. Jeśli podpiszesz umowę arras z terminem aktu za sześć tygodni, a nie masz jeszcze promesy, ryzykujesz utratę zadatku.
Etap wyboru: problemy z samą nieruchomością
Metraż w ogłoszeniu, rejestrze i katastrze się różni
W Hiszpanii podaje się powierzchnię użytkową (útil) i budowlaną (construida), czasem z udziałem w częściach wspólnych. Ogłoszenia zwykle pokazują tę największą. Do tego zabudowany taras może nie być ujęty w rejestrze ani w katastrze, co oznacza samowolę. Porównaj metraż z noty z rejestru (nota simple), karty katastralnej i oględzin.
Długi wspólnoty i planowane remonty
Nieruchomość odpowiada za zaległości wobec wspólnoty z bieżącego roku i trzech poprzednich. Do tego wspólnota mogła już uchwalić dodatkowe opłaty na remont dachu, elewacji czy basenu (derramas). Poproś sprzedającego o zaświadczenie administratora o braku zaległości i o protokoły z ostatnich zebrań. Jak działa wspólnota i jakie są typowe opłaty, wyjaśniamy w tekście o wspólnocie mieszkaniowej.
Założenie, że wynajem turystyczny będzie możliwy
Wiele osób kupuje z myślą o wynajmie na krótkie okresy i dopiero po akcie dowiaduje się, że statut wspólnoty go zakazuje albo gmina ograniczyła nowe licencje w danej dzielnicy. Od kwietnia 2025 roku rozpoczęcie takiego najmu wymaga zgody większości 3/5 właścicieli we wspólnocie. Sprawdź to przed podpisaniem umowy arras, a nie po.
Etap umowy: problemy z rezerwacją i arras
Zwykle podpisuje się najpierw krótką umowę rezerwacyjną z wpłatą kilku tysięcy euro, a potem umowę arras z zadatkiem około 10% ceny. Typowe kłopoty:
- Zadatek wpłacony przed weryfikacją prawną. Jeśli później wyjdzie hipoteka do spłaty albo samowola, a umowa nie przewiduje zwrotu, odzyskanie pieniędzy wymaga sporu.
- Zły typ umowy arras. Najczęściej stosuje się arras penitenciales: jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek, a jeśli sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Inne typy działają inaczej, więc trzeba wiedzieć, co się podpisuje.
- Brak warunku kredytowego. Kupujący finansujący zakup kredytem powinien wynegocjować zapis o zwrocie zadatku przy odmowie banku, choć nie każdy sprzedający się na to zgodzi.
- Nierealny termin aktu. Termin musi uwzględniać czas na przelew, kredyt i NIE.
Szczegóły tej umowy omawiamy w przewodniku o umowie przedwstępnej arras.
Rynek pierwotny: problemy specyficzne dla zakupu od dewelopera
Przy zakupie mieszkania w budowie część ryzyk jest inna. Najważniejsze to zabezpieczenie wpłat. Hiszpańskie prawo wymaga, by pieniądze wpłacane deweloperowi przed oddaniem budynku były chronione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową (aval bancario lub seguro de caución) i trafiały na wydzielony rachunek. Przed pierwszą wpłatą poproś o indywidualny certyfikat gwarancji na swoje nazwisko i kwotę. Bez niego, w razie upadłości dewelopera, odzyskanie pieniędzy jest bardzo trudne. Warto też sprawdzić samego dewelopera: historię zakończonych inwestycji, licencję budowlaną dla konkretnego projektu i to, czy grunt nie jest obciążony hipoteką, która nie zostanie podzielona na lokale.
Drugi częsty kłopot to opóźnienia. Termin oddania w umowie bywa optymistyczny, a przesunięcie o kilka miesięcy jest na Costa del Sol normą. Sprawdź, co umowa mówi o maksymalnym opóźnieniu i prawie do odstąpienia. Trzeci to różnice między wizualizacją a odbiorem: standard wykończenia, materiały, wyposażenie kuchni. Specyfikacja techniczna (memoria de calidades) powinna być załącznikiem do umowy, a odbiór warto zrobić z kimś, kto zna się na budowlance i spisze usterki.
Etap płatności: problemy z pieniędzmi
Hiszpańskie i polskie banki muszą wyjaśniać pochodzenie dużych kwot. Przelew 250 000 euro bez dokumentów może zostać zatrzymany na kilka dni lub tygodni, co przy wyznaczonym terminie aktu jest poważnym problemem. Przygotuj wcześniej potwierdzenie źródła środków: umowę sprzedaży mieszkania w Polsce, zeznania podatkowe, umowę darowizny, wyciągi. Przy akcie notariusz wymaga też dowodu, skąd i jak przyszły pieniądze, a płatność odbywa się zwykle czekiem bankowym lub przelewem udokumentowanym w akcie.
Drugi problem to kurs waluty. Przy zakupie w euro i oszczędnościach w złotych wahania o kilka procent w ciągu tygodni oznaczają różnicę rzędu kilku tysięcy euro. Warto rozważyć wymianę etapami albo przez wyspecjalizowany kantor z zamknięciem kursu.
Etap aktu: problemy przy notariuszu
Wartość referencyjna wyższa niż cena
Od 2022 roku podstawą ITP jest wyższa z dwóch kwot: cena z aktu albo wartość referencyjna ustalona przez Catastro. Jeśli kupujesz okazyjnie poniżej tej wartości, zapłacisz podatek od wartości referencyjnej. Można ją sprawdzić w elektronicznym serwisie katastru przed podpisaniem umowy, do czego potrzebny jest certyfikat elektroniczny lub pomoc prawnika.
Brak dokumentów sprzedającego
Sprzedający powinien przedstawić certyfikat energetyczny, ostatni rachunek IBI, zaświadczenie wspólnoty o braku długów i, przy starszych lokalach, cédula de habitabilidad lub jej odpowiednik. Brak któregoś dokumentu w dniu aktu kończy się przesunięciem terminu.
Tłumaczenie i zrozumienie aktu
Akt sporządzany jest po hiszpańsku. Notariusz musi upewnić się, że kupujący rozumie treść, więc jeśli nie znasz hiszpańskiego, potrzebny będzie tłumacz. Niektóre kancelarie przygotowują wersję dwujęzyczną.
Po zakupie: problemy, o których się zapomina
- Nieprzepisane media. Zmiana właściciela w umowach na prąd, wodę i internet wymaga NIE, aktu i hiszpańskiego konta. Bez tego rachunki dalej trafiają do poprzedniego właściciela albo media zostają odcięte.
- Brak rozliczenia podatku nierezydenta. Co roku trzeba złożyć modelo 210 za posiadanie nieruchomości, nawet jeśli jej nie wynajmujesz. Wielu kupujących dowiaduje się o tym po kilku latach razem z odsetkami.
- Brak polecenia zapłaty IBI. Rachunek przychodzi raz w roku i łatwo go przeoczyć.
- Brak ubezpieczenia. Ubezpieczenie domu nie jest obowiązkowe przy zakupie za gotówkę, ale szkody wodne w blokach zdarzają się często, a koszty naprawy u sąsiada pokrywa właściciel.
Lista kontrolna do wydrukowania
| Kiedy | Co zrobić |
|---|---|
| Przed poszukiwaniami | NIE, konto w Hiszpanii, budżet z kosztami, wstępna decyzja kredytowa |
| Przed rezerwacją | Nota simple, karta katastralna, zapytanie o licencję turystyczną i statut wspólnoty |
| Przed arras | Weryfikacja prawna, zaświadczenie o długach wspólnoty, sprawdzenie wartości referencyjnej |
| Przed aktem | Dokumenty źródła środków, przelew lub czek bankowy, tłumacz, pełnomocnictwo jeśli nie przyjedziesz |
| Po akcie | Zgłoszenie podatku, rejestracja, przepisanie mediów, ubezpieczenie, polecenie zapłaty IBI |
Pełny przebieg transakcji, etap po etapie, znajdziesz w poradniku jak kupić nieruchomość w Hiszpanii.
Najczęstsze pytania
Jaki problem zdarza się najczęściej?
Z naszego doświadczenia: niedoszacowany budżet i NIE załatwiane w ostatniej chwili. Oba łatwo uprzedzić, jeśli zaczniesz od formalności, a nie od oglądania mieszkań.
Czy prawnik jest konieczny?
Prawo go nie wymaga, ale przy zakupie przez cudzoziemca prawnik sprawdzający rejestr, długi i umowy zmniejsza ryzyko najbardziej kosztownych błędów.
Czy mogę wycofać się po podpisaniu arras?
Tak, ale przy najpopularniejszym typie umowy tracisz zadatek. Zwrot jest możliwy tylko w przypadkach przewidzianych w umowie.
Co jeśli sprzedający nie stawi się u notariusza?
Przy arras penitenciales sprzedający oddaje zadatek w podwójnej wysokości. Dlatego zadatek warto wpłacać w sposób dobrze udokumentowany.
Chcesz przejść przez zakup bez tych niespodzianek? Napisz do nas, a nasi doradcy przygotują z tobą plan i harmonogram, zanim zaczniesz oglądać mieszkania.
Dołącz do dyskusji