Dużą kwotę na zakup nieruchomości w Hiszpanii najtaniej wysyła się w dwóch krokach: najpierw wymiana złotych na euro w kantorze internetowym lub w banku z dobrym kursem, potem przelew SEPA w euro na rachunek w Hiszpanii. Równolegle trzeba przygotować dokumenty pokazujące pochodzenie pieniędzy, bo zapyta o nie bank w Polsce, bank w Hiszpanii i notariusz przy podpisaniu aktu.
Ten tekst jest praktyczną listą kontrolną na ostatnie tygodnie przed zakupem. Szersze omówienie przepisów, limitów i zasad bankowych znajdziesz w przewodniku o tym, jak przesłać pieniądze do Hiszpanii na zakup nieruchomości, a typowe kłopoty z blokadami przelewów opisaliśmy we wpisie o przelewie dużej kwoty z Polski do Hiszpanii.
Kurs wymiany: gdzie naprawdę tracisz pieniądze
Przy przelewie 300 000 euro opłata za sam przelew jest drobiazgiem. Prawdziwy koszt kryje się w kursie, po jakim złote zamieniają się na euro. Różnica jednego procenta między kursem banku a kursem rynkowym to przy tej kwocie około 3000 euro, czyli mniej więcej tyle, ile kosztuje porządny prawnik przy całej transakcji.
Orientacyjne marże w 2026 roku wyglądają tak (warto je sprawdzić w dniu wymiany, bo zmieniają się z dnia na dzień):
| Sposób wymiany PLN na EUR | Typowa marża ponad kurs rynkowy | Uwagi |
|---|---|---|
| Kurs standardowy w aplikacji banku | około 2-5% | wygodnie, ale najdrożej |
| Kurs negocjowany w banku (dealing) | zwykle 0,2-0,8% | przy dużych kwotach trzeba o niego poprosić |
| Kantor internetowy (np. Walutomat, Cinkciarz) | około 0,1-0,5% | wymagana weryfikacja i dzienne limity |
| Wise | około 0,35-0,5% prowizji | przejrzyste, ale przy dużych sumach drożej niż kantor |
| Revolut (plan standardowy) | zależy od planu, poza limitem 0,5-1% | niekorzystny w weekendy |
Dwie praktyczne zasady. Po pierwsze, nie wymieniaj w weekend: kantory i aplikacje doliczają wtedy bufor na ryzyko, bo rynek walutowy jest zamknięty. Po drugie, przy kwocie kilkuset tysięcy euro zadzwoń do swojego banku i zapytaj o kurs indywidualny. Część klientów zakłada, że bank zawsze przegra z kantorem, a przy dużej kwocie różnica bywa niewielka, za to masz jedną instytucję i jedną ścieżkę dokumentów.
Wymiana jednorazowa czy w transzach
Jeśli od podpisania umowy rezerwacyjnej do aktu notarialnego mija kilka tygodni, możesz rozłożyć wymianę na kilka części. Nie chodzi o zgadywanie kursu, tylko o ograniczenie ryzyka, że cała kwota trafi na jeden zły dzień. Typowy schemat: część na zadatek przy umowie arras, potem dwie lub trzy wymiany na saldo końcowe. Przy zakupie z rynku pierwotnego, gdzie płatności rozkładają się na raty dewelopera, ten mechanizm pojawia się naturalnie.
Kantor internetowy czy bank: praktyczne różnice
Kantor internetowy jest tańszy, ale ma swoje ograniczenia, o których dobrze wiedzieć zawczasu, a nie tydzień przed notariuszem.
- Limity dzienne. Po pełnej weryfikacji kantory pozwalają zwykle na wymianę od kilkudziesięciu tysięcy euro dziennie. Kwotę 400 000 euro trzeba więc czasem rozłożyć na kilka dni albo uzgodnić wyższy limit z działem obsługi.
- Weryfikacja pochodzenia środków. Kantor jako instytucja obowiązana z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy poprosi o dokumenty przy dużych kwotach. Lepiej przesłać je od razu, zanim transakcja utknie w kontroli.
- Wypłata na rachunek w tym samym imieniu. Kantor odsyła wymienione euro na rachunek walutowy, który należy do ciebie. Potrzebujesz więc konta w euro w Polsce albo konta w Hiszpanii zarejestrowanego na twoje nazwisko.
Bank wygrywa wygodą: jedna wymiana, jeden przelew, opiekun, który może potwierdzić wykonanie operacji na piśmie. Przy kwotach powyżej 500 000 euro wiele osób wybiera bank z negocjowanym kursem właśnie dla spokoju.
SEPA zamiast SWIFT
Przelew w euro z Polski do Hiszpanii realizowany jest w systemie SEPA. Polskie banki zwykle pobierają za niego kilka złotych albo nic, a pieniądze docierają w ciągu jednego dnia roboczego. Przelew SWIFT ma sens tylko wtedy, gdy wysyłasz inną walutę. Zanim zlecisz przelew, upewnij się, że nie wybierasz przypadkiem opcji „przelew walutowy” z automatycznym przewalutowaniem po kursie banku.
Dokumenty pochodzenia środków dla banku i notariusza
W Hiszpanii notariusz ma obowiązek zidentyfikować w akcie sposób zapłaty: z którego rachunku wyszły pieniądze, na jaki rachunek trafiły, numery czeków. Bank hiszpański, przyjmując przelew na twoje konto, zapyta z kolei o źródło pieniędzy na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Ley 10/2010). Przygotuj teczkę z dokumentami po polsku i najlepiej z tłumaczeniem na hiszpański lub angielski. Przy dokumentach urzędowych przydadzą się tłumaczenia przysięgłe.
| Źródło pieniędzy | Co przygotować |
|---|---|
| Sprzedaż mieszkania w Polsce | akt notarialny sprzedaży, wyciąg z wpływem ceny |
| Oszczędności z wynagrodzenia | PIT za 2-3 ostatnie lata, wyciągi pokazujące gromadzenie środków |
| Zyski z firmy lub dywidenda | sprawozdanie finansowe, uchwała o dywidendzie, potwierdzenie zapłaty podatku |
| Darowizna od rodziny | umowa darowizny, zgłoszenie SD-Z2 lub dowód zapłaty podatku |
| Spadek | postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia |
| Sprzedaż inwestycji | potwierdzenia z rachunku maklerskiego, PIT-38 |
Ważna rzecz: pieniądze powinny płynąć z rachunku kupującego. Jeśli dom kupuje małżeństwo, a środki wychodzą z konta tylko jednego z małżonków, zwykle nie ma problemu. Gdy jednak część ceny płaci np. rodzic, notariusz i bank będą chcieli zobaczyć umowę darowizny i ślad przelewu od rodzica do kupującego, a nie płatność bezpośrednio od osoby trzeciej.
Przelew na rachunek depozytowy prawnika lub notariusza
Większość kupujących z Polski nie przelewa ceny bezpośrednio sprzedającemu. Bezpieczniejsze są dwie drogi.
- Rachunek klientów kancelarii (cuenta de clientes). Prawnik kupującego przyjmuje środki na wydzielony rachunek, przed aktem zamawia czeki bankowe albo zleca przelewy w dniu podpisania. Warunki wypłaty powinny być spisane w umowie z kancelarią. Jak wybrać kancelarię i co powinna robić, opisujemy w tekście o prawniku przy zakupie nieruchomości.
- Depozyt notarialny (depósito notarial). Notariusz może przyjąć pieniądze na swój rachunek i wypłacić je sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków, np. po wpisie do rejestru. Ta opcja kosztuje dodatkowo, ale bywa rozsądna przy nietypowych transakcjach.
Przelewu na rachunek depozytowy nie zlecaj na podstawie numeru konta przesłanego e-mailem bez weryfikacji. Oszustwa polegające na podmianie numeru rachunku w korespondencji zdarzają się również przy transakcjach w Hiszpanii. Numer potwierdź telefonicznie z osobą, którą znasz, na numer z oficjalnej strony kancelarii.
Czek bankowy w dniu aktu: jak to wygląda w praktyce
Przy podpisaniu escritura de compraventa w Hiszpanii nadal najczęściej używa się czeków bankowych (cheque bancario) wystawionych przez bank hiszpański. Czek jest gwarantowany przez bank, więc sprzedający nie ryzykuje, że płatność nie dojdzie. Notariusz robi kopię każdego czeku i dołącza ją do aktu.
Zwykle przygotowuje się kilka czeków, a nie jeden:
- czek na sprzedającego, na kwotę ceny po potrąceniu zadatku,
- czek dla banku sprzedającego, jeśli na nieruchomości ciąży kredyt do spłaty w dniu aktu,
- przy sprzedającym nierezydencie: 3% ceny zatrzymane przez kupującego i wpłacone do urzędu skarbowego na formularzu modelo 211, jako zaliczka na podatek sprzedającego,
- czasem czek lub przelew na zaległe opłaty wspólnoty albo podatek IBI za bieżący rok, jeśli strony tak się umówiły.
Aby zamówić czek bankowy, musisz mieć rachunek w hiszpańskim banku, a do jego otwarcia potrzebny jest numer NIE. Bank wystawia czeki zwykle w ciągu jednego lub dwóch dni roboczych, więc pieniądze powinny być na koncie co najmniej tydzień przed aktem. Wiele banków pobiera za wystawienie czeku prowizję, najczęściej kilka promili kwoty, więc dobrze jest zapytać o nią wcześniej.
Gotówka przy zakupie nieruchomości w praktyce nie wchodzi w grę. Hiszpańskie przepisy ograniczają płatności gotówkowe w transakcjach z udziałem przedsiębiorcy do 1000 euro, a notariusz musi opisać w akcie każdy sposób zapłaty.
Harmonogram: kiedy co zrobić
| Moment | Działanie |
|---|---|
| 6-8 tygodni przed aktem | numer NIE, konto w Hiszpanii, teczka dokumentów o pochodzeniu środków |
| Przy umowie rezerwacyjnej lub arras | pierwszy przelew (zwykle 10% ceny) na rachunek kancelarii lub sprzedającego |
| 3-4 tygodnie przed aktem | wymiana walut w jednej lub kilku transzach |
| 10-14 dni przed aktem | przelew salda SEPA, potwierdzenie wpływu |
| 5-7 dni przed aktem | zamówienie czeków bankowych według rozliczenia od prawnika |
| Po akcie | zapłata ITP lub zgłoszenie VAT i AJD, rejestracja w Registro de la Propiedad |
Pamiętaj, że oprócz ceny potrzebujesz pieniędzy na podatki i opłaty. W Andaluzji przy rynku wtórnym to podatek ITP 7%, a przy nowym mieszkaniu VAT 10% plus AJD 1,2%. Do tego notariusz, rejestr, prawnik. Łączną kwotę policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu, a na przelew warto doliczyć zapas około 1-2% na wahania kursu.
Najczęstsze pytania
Czy muszę zgłaszać przelew do urzędu skarbowego w Polsce?
Sam przelew własnych, opodatkowanych pieniędzy na zakup nieruchomości nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego. Bank może jednak zadać pytania o cel i źródło środków i ma prawo wstrzymać transakcję do czasu wyjaśnień. Dlatego dokumenty warto mieć przygotowane z wyprzedzeniem.
Czy mogę zapłacić z konta firmowego?
Jeśli kupujesz jako osoba prywatna, pieniądze powinny przejść najpierw na twój rachunek osobisty, np. jako dywidenda lub wypłata zysku, z udokumentowaniem podatku. Płatność z konta spółki za nieruchomość kupowaną prywatnie budzi pytania u notariusza i w banku, a w Polsce może rodzić konsekwencje podatkowe.
Ile trwa przelew SEPA z Polski do Hiszpanii?
Standardowo jeden dzień roboczy, przelew natychmiastowy SEPA Instant kilka sekund, jeśli oba banki go obsługują. Przy dużej kwocie bank może jednak skierować przelew do ręcznej kontroli, co wydłuża czas do kilku dni. Zostaw zapas.
Czy kantor internetowy jest bezpieczny przy kwocie kilkuset tysięcy euro?
Licencjonowane kantory internetowe w Polsce działają pod nadzorem KNF jako instytucje płatnicze lub kantory wpisane do rejestru. Dla bezpieczeństwa możesz wymieniać w kilku transzach, nie trzymać środków w kantorze dłużej niż to konieczne i od razu wypłacać euro na własny rachunek.
Jeśli planujesz zakup i chcesz ułożyć harmonogram płatności oraz listę dokumentów pod konkretną transakcję, napisz do nas. Nasi doradcy podpowiedzą, jak przygotować przelew tak, żeby dzień podpisania aktu przebiegł bez niespodzianek.
Dołącz do dyskusji