Licencja turystyczna VUT w Andaluzji: zasady wynajmu krótkoterminowego w Marbelli w 2026

W 2026 roku wynajem krótkoterminowy mieszkania w Marbelli wymaga wpisu do Registro de Turismo de Andalucía jako vivienda de uso turístico (VUT), spełnienia wymogów dekretu 31/2024, zgody wspólnoty wyrażonej większością trzech piątych (jeśli działalność zaczynasz po 3 kwietnia 2025 r.) oraz zgłaszania gości przez system SES.Hospedajes. Krajowy rejestr najmu krótkoterminowego, obowiązkowy od lipca 2025 r., został w maju 2026 r. uchylony przez Sąd Najwyższy, ale regionalny wpis nadal jest konieczny.

Ten tekst opisuje praktyczne zasady w Marbelli. Ogólne informacje o licencjach w różnych regionach Hiszpanii znajdziesz w przewodniku licencja turystyczna w Hiszpanii.

Co to jest VUT i kiedy jej potrzebujesz

Vivienda de uso turístico to mieszkanie lub dom udostępniany odpłatnie turystom, regularnie i z myślą o zysku, zazwyczaj przez platformy typu Airbnb i Booking albo przez firmę zarządzającą. Rejestracja jest potrzebna, gdy:

• reklamujesz mieszkanie w kanałach turystycznych (platformy, strony internetowe, biura),
• wynajmujesz na krótkie pobyty, typowo od kilku nocy do kilku tygodni,
• nie zawierasz zwykłej umowy najmu na cele mieszkaniowe ani umowy sezonowej z udokumentowaną przyczyną pobytu.

Numer rejestracyjny w Maladze zaczyna się od VUT/MA/ i musi być widoczny w każdym ogłoszeniu, także na Twojej stronie internetowej.

Wymogi techniczne z dekretu 31/2024

Dekret Junty de Andalucía nr 31/2024 z 29 stycznia 2024 r. zmienił wcześniejsze przepisy z 2016 r. i podniósł standard lokali. Najważniejsze wymagania:

Mieszkania zarejestrowane przed 2024 rokiem też warto sprawdzić pod kątem aktualnych wymogów, bo przy kontroli liczy się stan obecny. Szczegóły techniczne najlepiej potwierdzić z architektem lub firmą, która przygotowuje dokumentację.

Zgoda wspólnoty od kwietnia 2025

Nowelizacja ustawy o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal), obowiązująca od 3 kwietnia 2025 r., wprowadziła zasadę, że właściciel lokalu w budynku wielorodzinnym, który chce rozpocząć wynajem turystyczny, potrzebuje wyraźnej zgody wspólnoty. Uchwała wymaga trzech piątych właścicieli reprezentujących jednocześnie trzy piąte udziałów. Tą samą większością wspólnota może też ustalić warunki albo podnieść udział lokali turystycznych w kosztach wspólnych, maksymalnie o 20%.

Mieszkania, które legalnie prowadziły najem turystyczny przed tą datą, co do zasady zachowują prawo do jego kontynuacji. Przy zakupie trzeba więc sprawdzić nie tylko, czy jest numer VUT, ale kiedy go nadano i czy działalność była faktycznie prowadzona. Jak czytać statut i uchwały, wyjaśniamy w tekście o wspólnocie mieszkaniowej comunidad.

Zasady urbanistyczne w Marbelli

Wpis do rejestru turystycznego nie zastępuje zgodności z planem miejscowym. Sama deklaracja składana Juncie zawiera oświadczenie, że urbanistyka pozwala na taki użytek. Jeśli lokal był wcześniej biurem albo sklepem, a dziś jest urządzony jako mieszkanie, trzeba sprawdzić, czy zmiana użytkowania została zalegalizowana.

Dekret 31/2024 dał gminom w Andaluzji narzędzia do ograniczania liczby lokali turystycznych w określonych strefach. Malaga skorzystała z tej możliwości i wstrzymała nowe rejestracje w wielu dzielnicach. Marbella, według dostępnych informacji z września 2026 r., nie wprowadziła limitu nowych rejestracji, ale zapowiadała własny rejestr gminny i ograniczenia w przekształcaniu lokali użytkowych. Ta sytuacja może się zmienić, dlatego przed zakupem z myślą o najmie krótkoterminowym aktualny stan przepisów trzeba potwierdzić w urzędzie miasta lub u prawnika.

Rejestracja krok po kroku

1. Sprawdź urbanistykę i wspólnotę. Uzyskaj od administratora zaświadczenie o braku zakazu albo uchwałę zgody. Sprawdź w urzędzie, czy lokal ma właściwe przeznaczenie.
2. Zbierz dokumenty. Akt własności (escritura), NIE, licencja pierwszego zasiedlenia lub dokument potwierdzający zdatność do zamieszkania, referencia catastral, dane właściciela i ewentualnie firmy zarządzającej.
3. Dostosuj mieszkanie. Klimatyzacja, wyposażenie, apteczka, czujnik dymu, gaśnica, arkusze reklamacyjne.
4. Złóż deklarację odpowiedzialności. Declaración responsable przez elektroniczny portal Junta de Andalucía, najczęściej z certyfikatem cyfrowym lub przez pełnomocnika. Opłaty administracyjnej za wpis nie ma.
5. Otrzymaj numer. Wpis jest nadawany na podstawie deklaracji, a kontrola może nastąpić później.
6. Zarejestruj się w SES.Hospedajes. Od grudnia 2024 r. dane gości (dokument tożsamości, dane kontaktowe, płatność) przesyła się elektronicznie do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przy rezerwacji i zameldowaniu.
7. Uaktualnij ogłoszenia. Numer rejestru w każdym ogłoszeniu.

Co z krajowym rejestrem NRUA

Od 1 lipca 2025 r. ogłoszenia na platformach wymagały dodatkowego numeru z krajowego rejestru najmu krótkoterminowego, prowadzonego przez rejestry nieruchomości. Wyrokiem z maja 2026 r. Tribunal Supremo uchylił tę procedurę, uznając, że regulacja najmu turystycznego należy do wspólnot autonomicznych. Utrzymano natomiast obowiązki wymiany danych z platformami. Dla właściciela w Marbelli oznacza to, że numer krajowy przestał być wymagany, ale andaluzyjski wpis VUT pozostaje obowiązkowy.

Kary i kontrole

Junta prowadzi kontrole i porównuje ogłoszenia z rejestrem. Najem bez wpisu jest traktowany jako działalność nielegalna. Przepisy przewidują grzywny w przedziałach:

• brak wpisu do rejestru: w praktyce od ok. 2000 do 18 000 euro, a w najpoważniejszych przypadkach więcej,
• brak numeru w ogłoszeniu lub niespełnienie standardów: kary w podobnym przedziale,
• niezgłaszanie gości do SES.Hospedajes: odrębne sankcje wynikające z przepisów o bezpieczeństwie publicznym.

Konkretne kwoty zależą od kwalifikacji naruszenia, więc traktuj powyższe jako orientację, nie jako taryfikator.

Kontrole nie ograniczają się do zgłoszeń sąsiadów. Junta porównuje ogłoszenia z rejestrem i może wykreślić wpis, jeśli lokal nie spełnia warunków. Platformy mają obowiązek usuwać ogłoszenia bez ważnego numeru, gdy dostaną takie polecenie od administracji. W praktyce oznacza to, że nawet jednorazowy wynajem bez rejestracji w sezonie może zakończyć się zablokowaniem oferty w środku lata, kiedy kalendarz jest pełny.

Na co patrzeć, kupując mieszkanie pod najem turystyczny

Najwięcej problemów widzimy nie przy samej rejestracji, ale przy zakupie mieszkania, które potem nie może legalnie przyjmować turystów. Przed podpisaniem umowy arras warto przejść przez prostą listę kontrolną:

• Statut i protokoły wspólnoty z ostatnich trzech lat. Szukasz zakazu najmu turystycznego, uchwał o podwyższonych opłatach albo zapowiedzi takiej uchwały na najbliższe zebranie.
• Numer VUT i data wpisu. Lokal zarejestrowany przed 3 kwietnia 2025 r. i faktycznie wynajmowany ma silniejszą pozycję niż mieszkanie bez historii.
• Metraż z katastru. To on, a nie metraż z ogłoszenia, decyduje o liczbie gości. Mieszkanie 70 m2 zabudowanej powierzchni przyjmie maksymalnie 5 osób.
• Liczba łazienek względem planowanej liczby miejsc.
• Przeznaczenie lokalu. Lofty powstałe z lokali usługowych często nie mają statusu mieszkalnego.
• Typ budynku. W kompleksach z recepcją i regulaminem dla gości wynajem przebiega łatwiej niż w spokojnych budynkach zamieszkanych przez emerytów.

Te kwestie sprawdza prawnik w ramach due diligence. Zakres jego pracy opisujemy w tekście o prawniku przy zakupie nieruchomości.

Podatki od najmu turystycznego

Licencja to jedno, podatki to drugie. Jako nierezydent z UE płacisz w Hiszpanii 19% od dochodu z najmu po odliczeniu kosztów, a w Polsce rozliczasz przychód ryczałtem z odliczeniem hiszpańskiego podatku. Gdy oferujesz usługi hotelowe w trakcie pobytu, może pojawić się VAT. Szczegóły podatkowe opisujemy w osobnych poradnikach o Modelo 210 i rozliczeniu najmu w Polsce.

Najczęstsze pytania

Czy kupując mieszkanie z numerem VUT, przejmuję licencję?

Wpis dotyczy lokalu i podmiotu prowadzącego działalność. Po zakupie zgłaszasz zmianę prowadzącego w rejestrze. Trzeba też sprawdzić, czy lokal spełnia aktualne wymogi i czy wspólnota nie podjęła uchwały ograniczającej.

Czy mogę wynajmować tylko latem?

Tak. Deklaracja może obejmować wybrane okresy w roku. Przy wynajmie letnim obowiązkowa jest klimatyzacja w sypialniach i salonie.

Czy pokój w mieszkaniu też można zarejestrować?

Tak, ale tylko wtedy, gdy właściciel mieszka w lokalu i jest w nim zameldowany. Łączny limit to 6 gości.

Czy najem na miesiąc dla cyfrowego nomady wymaga VUT?

Niekoniecznie. Umowa sezonowa (alquiler de temporada) na co najmniej 32 dni z udokumentowaną przyczyną pobytu, na przykład pracą, nie jest najmem turystycznym. Przepisy o najmie w Hiszpanii często się jednak zmieniają, a takie umowy są coraz dokładniej sprawdzane, więc warto przygotować ją z prawnikiem i potwierdzić aktualny stan prawny.

Ile trwa rejestracja?

Sama deklaracja przez portal to kwestia dni. Najwięcej czasu zajmuje zebranie dokumentów, uzyskanie zgody wspólnoty i dostosowanie mieszkania.

Szukasz mieszkania pod wynajem w Hiszpanii w budynku, który dopuszcza najem turystyczny? Napisz do nas. Sprawdzimy status wspólnoty i numer rejestru, zanim złożysz ofertę. Oferty z Marbelli znajdziesz w zakładce nieruchomości Marbella.