Zakup nieruchomości w Hiszpanii na firmę: kiedy ma to sens

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na firmę ma sens wtedy, gdy mieszkanie jest realnym narzędziem biznesu: kupujesz kilka lokali pod wynajem, prowadzisz działalność w Hiszpanii albo planujesz obrót nieruchomościami. Przy jednym apartamencie, z którego rodzina korzysta latem, spółka zwykle podnosi koszty i komplikuje rozliczenia, a korzyść podatkowa jest iluzoryczna. Poniżej rozkładamy oba scenariusze na czynniki pierwsze.

Trzy drogi: osoba prywatna, polska spółka, hiszpańska SL

W praktyce Polacy rozważają trzy warianty. Każdy ma inne koszty wejścia, inne podatki w trakcie posiadania i inny rachunek przy wyjściu.

Podatek przy zakupie jest taki sam

Wielu kupujących zakłada, że firma zapłaci mniej przy samym zakupie. Tak nie jest. Przy rynku wtórnym w Andaluzji obowiązuje ITP w stałej stawce 7%, liczony od wyższej z dwóch wartości: ceny z aktu albo wartości referencyjnej z Catastro. Przy nowym mieszkaniu od dewelopera płacisz 10% VAT i 1,2% AJD. Spółka płaci dokładnie to samo co osoba prywatna. Szczegóły stawek znajdziesz w przewodniku po podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Częste pytanie dotyczy odliczenia VAT. Długoterminowy najem mieszkalny jest w Hiszpanii zwolniony z VAT, więc firma kupująca nowe mieszkanie pod taki najem nie odzyska 10% VAT. Inaczej bywa przy najmie z usługami hotelowymi (codzienne sprzątanie, recepcja, śniadania), gdzie wchodzi 21% VAT na sprzedaży i pojawia się możliwość odliczenia. Zwykły najem turystyczny przez platformę bez tych usług nie zmienia sytuacji. Każdy przypadek trzeba policzyć z doradcą, zanim podpiszesz umowę z deweloperem.

Punkt odniesienia: ile płaci osoba prywatna

Żeby ocenić sens spółki, trzeba najpierw wiedzieć, z czym ją porównujemy. Polak kupujący prywatnie i niebędący rezydentem Hiszpanii płaci od najmu 19% podatku nierezydentów. Jako rezydent UE może odliczyć koszty związane z najmem: IBI, wspólnotę, ubezpieczenie, odsetki, naprawy i amortyzację budynku. Za miesiące, w których mieszkanie nie jest wynajmowane, płaci podatek od dochodu przypisanego, liczony od 1,1% lub 2% wartości katastralnej, w zależności od tego, czy wartość była niedawno aktualizowana. Przy apartamencie o wartości katastralnej 150 000 euro to zwykle kilkaset euro rocznie. Spółka, która ma obniżyć te kwoty, sama kosztuje kilka razy więcej w obsłudze.

Polska spółka jako właściciel mieszkania w Hiszpanii

Polska sp. z o.o. może kupić nieruchomość w Hiszpanii bez zakładania tam oddziału. Potrzebuje hiszpańskiego numeru NIF dla podmiotu zagranicznego, który nadaje Agencia Tributaria. Do notariusza trzeba przynieść odpis z KRS z apostille, tłumaczenie przysięgłe na hiszpański, uchwałę lub pełnomocnictwo dla osoby podpisującej oraz oświadczenie o beneficjencie rzeczywistym (titular real). Przygotowanie tych dokumentów trwa zwykle kilka tygodni.

Podatki w trakcie posiadania

Dochód z najmu nieruchomości położonej w Hiszpanii Hiszpania opodatkowuje u siebie, niezależnie od tego, że właściciel jest polską spółką. Spółka z UE bez zakładu w Hiszpanii płaci podatek nierezydentów (IRNR) według stawki 19% od dochodu netto po kosztach. W Polsce ten sam dochód wchodzi do CIT, a podatek hiszpański odlicza się zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania. Na to nakłada się IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie i księgowość po obu stronach.

Jest też specjalny hiszpański podatek 3% od wartości katastralnej nieruchomości należących do podmiotów zagranicznych (gravamen especial). Dotyczy on jednak przede wszystkim spółek z rajów podatkowych, polskiej spółki co do zasady nie obejmuje. Warto to potwierdzić u doradcy przy konkretnej strukturze.

Problem prywatnego korzystania

Tu leży główna pułapka. Jeśli wspólnik albo jego rodzina spędza w apartamencie spółki wakacje i nie płaci rynkowego czynszu, polski urząd skarbowy może potraktować to jako nieodpłatne świadczenie albo ukrytą wypłatę zysku. Przy estońskim CIT takie korzystanie z majątku spółki jest wprost opodatkowane. Jeżeli mieszkanie ma służyć głównie rodzinie, zakup na firmę zwykle się nie broni.

Hiszpańska spółka SL

Sociedad Limitada zakłada się u notariusza, a od 2022 roku minimalny kapitał zakładowy wynosi symbolicznie 1 euro (przy kapitale poniżej 3 000 euro obowiązują dodatkowe ograniczenia, na przykład rezerwy). Spółka potrzebuje administratora, hiszpańskiego rachunku, rejestracji w Registro Mercantil i księgowego. Roczna obsługa księgowa SL z kilkoma lokalami na wynajem kosztuje zwykle od 1 500 do 4 000 euro, w zależności od liczby transakcji.

Ogólna stawka podatku od osób prawnych (Impuesto sobre Sociedades) wynosi 25%. Mniejsze firmy mają stawki obniżone, ale spółki o charakterze majątkowym (sociedad patrimonial), czyli takie, które głównie posiadają nieruchomości bez prowadzenia działalności gospodarczej, mogą tych obniżek nie dostać. Najem traktuje się jako działalność gospodarczą dopiero wtedy, gdy spółka ma co najmniej jednego pracownika zatrudnionego na pełen etat do jego obsługi. Dla właściciela dwóch czy trzech apartamentów oznacza to zwykle 25%, a przy wypłacie dywidendy do Polski dochodzi jeszcze podatek u wspólnika.

Zakładanie hiszpańskiej firmy ma więcej sensu, gdy i tak planujesz prowadzić w Hiszpanii działalność, na przykład w turystyce lub remontach. Formy działalności porównujemy w tekście o zakładaniu firmy i statusie autónomo w Hiszpanii.

Kredyt na firmę: trudniej niż prywatnie

Hiszpańskie banki dość chętnie udzielają hipotek nierezydentom będącym osobami fizycznymi, zwykle do 60 do 70% wartości. Finansowanie dla polskiej spółki bez historii w Hiszpanii to już inna rozmowa: bank chce sprawozdań finansowych, często poręczenia wspólnika i oferuje gorsze warunki. Hiszpańska SL bez historii ma podobny problem. Jeśli zakup ma być finansowany kredytem, zestawienie warunków dla osoby prywatnej znajdziesz w przewodniku o hipotece dla nierezydenta, a dla firmy trzeba liczyć się z wyższym wkładem własnym albo kredytem udzielonym w Polsce.

Wyjście z inwestycji: najdroższy moment

Przy sprzedaży nieruchomości ze spółki zysk opodatkowuje spółka, a potem wspólnik płaci podatek od wypłaconej dywidendy. Łączne obciążenie łatwo przekracza to, co osoba prywatna zapłaciłaby od zysku (19% dla nierezydenta z UE). Niektórzy próbują sprzedać udziały zamiast nieruchomości, ale umowa Polski z Hiszpanią po zmianach MLI pozwala Hiszpanii opodatkować zysk ze zbycia udziałów w spółkach, których majątek składa się głównie z hiszpańskich nieruchomości. Taka sprzedaż nie omija więc hiszpańskiego podatku, a kupujący często wolą kupić lokal niż spółkę z historią.

Podobna kwestia dotyczy spadku. Udziały w spółce dziedziczy się inaczej niż mieszkanie, co bywa zaletą przy planowaniu sukcesji, ale wymaga przygotowania dokumentów po obu stronach granicy.

Kiedy firma się opłaca, a kiedy nie

Z naszej praktyki zakup na firmę ma sens, gdy:

• kupujesz co najmniej kilka lokali pod wynajem i budujesz portfel, a nie jedno mieszkanie dla siebie,
• planujesz zakup, remont i odsprzedaż w krótkim czasie, czyli faktyczną działalność,
• prowadzisz w Hiszpanii firmę, która korzysta z lokalu, na przykład jako biura lub mieszkania dla pracowników,
• wynajmujesz z usługami hotelowymi i możesz odliczać VAT,
• masz środki w spółce, a wypłata dywidendy tylko po to, by kupić prywatnie, kosztowałaby więcej niż obsługa struktury.

Nie ma sensu, gdy kupujesz jeden apartament wakacyjny, z którego głównie korzysta rodzina, potrzebujesz hiszpańskiego kredytu albo planujesz trzymać mieszkanie wiele lat i przekazać je dzieciom. Wtedy prosty zakup prywatny, ewentualnie na dwie osoby, wychodzi taniej. Przegląd lokali, które dobrze sprawdzają się w wynajmie, znajdziesz w zakładce nieruchomości inwestycyjne w Hiszpanii.

Najczęstsze pytania

Czy polska jednoosobowa działalność może kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Formalnie właścicielem będzie wtedy osoba fizyczna, bo JDG nie jest odrębnym podmiotem. W Hiszpanii to zwykły zakup prywatny, a kwestia wprowadzenia lokalu do ewidencji środków trwałych w Polsce to temat dla polskiego księgowego.

Czy spółka zapłaci niższy ITP przy zakupie?

Nie. W Andaluzji ITP przy rynku wtórnym to 7%, a przy rynku pierwotnym płaci się 10% VAT i 1,2% AJD, niezależnie od tego, kto kupuje.

Czy firma płaci podatek od dochodu przypisanego, gdy mieszkanie stoi puste?

Podatek od dochodu przypisanego (imputación de rentas) dotyczy osób fizycznych. Spółki rozliczają się na innych zasadach, ale za to mają koszty księgowości i podatek przy wypłacie zysku.

Czy można przenieść mieszkanie z siebie na spółkę po zakupie?

Można, ale to nowa transakcja: kolejny ITP po stronie spółki i podatek od zysku po twojej stronie. Decyzję o strukturze trzeba podjąć przed aktem notarialnym.

Zastanawiasz się, który wariant pasuje do twojego planu? Najpierw sprawdź łączne koszty w kalkulatorze kosztów zakupu, a potem umów rozmowę. Nasi doradcy pomogą zestawić zakup prywatny i firmowy na liczbach dla konkretnej nieruchomości.