Podatek nierezydenta w Hiszpanii (IRNR): ile zapłacisz od pustego mieszkania?

Od pustego mieszkania w Hiszpanii Polak bez hiszpańskiej rezydencji podatkowej płaci co roku podatek IRNR w wysokości 19% od dochodu przypisanego, który wynosi 1,1% albo 2% wartości katastralnej. Przy wartości katastralnej 150 000 euro i stawce 2% daje to 570 euro rocznie. Podatek należy się nawet wtedy, gdy mieszkanie nie przynosi żadnego przychodu, i rozlicza się go na formularzu Modelo 210.

Skąd się bierze podatek od mieszkania, które nic nie zarabia

Hiszpańska ustawa o podatku dochodowym nierezydentów (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) zakłada, że posiadanie drugiego mieszkania daje właścicielowi korzyść, nawet jeśli go nie wynajmuje. Tę korzyść wycenia się ryczałtowo jako renta imputada, czyli dochód przypisany. Taki sam mechanizm dotyczy Hiszpanów posiadających drugie mieszkanie, z tą różnicą, że oni wykazują go w zwykłym zeznaniu rocznym.

Podatek dotyczy osób fizycznych, które:

• nie są rezydentami podatkowymi Hiszpanii (przebywają tam krócej niż 183 dni w roku i nie mają tam centrum interesów),
• mają w Hiszpanii nieruchomość miejską przeznaczoną na użytek własny, czyli niewynajmowaną,
• przez cały rok lub część roku nie uzyskiwały z niej przychodu z najmu.

Jeśli po zakupie przeprowadzisz się do Hiszpanii i staniesz się tam rezydentem, zamiast IRNR rozliczasz IRPF w zeznaniu rocznym. Kiedy dokładnie zmienia się status, wyjaśniamy w tekście o rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Jak obliczyć podatek krok po kroku

1. Ustal wartość katastralną. Znajdziesz ją na rachunku IBI albo w Sede Electrónica del Catastro. Nie myl jej z ceną zakupu.
2. Wybierz właściwy procent. 1,1%, jeśli wartości katastralne w gminie zostały zrewidowane w ramach ogólnej wyceny, która weszła w życie w danym roku lub w dziesięciu poprzednich latach. 2% w pozostałych przypadkach.
3. Uwzględnij udział i liczbę dni. Jeśli mieszkanie ma dwóch właścicieli po 50%, każdy liczy dochód od połowy. Jeśli kupiłeś mieszkanie w trakcie roku albo część roku je wynajmowałeś, dochód przypisany zmniejsza się proporcjonalnie do dni.
4. Zastosuj stawkę. 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu. 24% dla pozostałych, w tym dla rezydentów Wielkiej Brytanii.

Od dochodu przypisanego nie odlicza się żadnych kosztów: ani IBI, ani wspólnoty, ani odsetek od kredytu.

Gdy nieruchomość nie ma wartości katastralnej

Przy nowych mieszkaniach zdarza się, że na 31 grudnia katastr jeszcze nie przypisał wartości lub nie doręczył jej właścicielowi. Wtedy podstawą jest 50% wyższej z dwóch kwot: ceny nabycia albo wartości ustalonej przez urząd na potrzeby innych podatków. Procent wynosi wtedy 1,1%.

1,1% czy 2%: co to oznacza na Costa del Sol

Rok ostatniej ogólnej rewizji wartości katastralnych sprawdzisz w serwisie Catastro w sekcji z raportami wartości dla gmin. W Marbelli ostatnia ponencia de valores weszła w życie w 2012 r., więc przy rozliczeniu za 2025 i 2026 rok minęło już ponad dziesięć lat i stosuje się 2%. W innych gminach wybrzeża sytuacja bywa różna, dlatego przy każdym zakupie trzeba to sprawdzić osobno, a nie przyjmować założenia z sąsiedniego miasta.

Kwoty dotyczą jednego właściciela w całości i pełnego roku. Przy wspólnej własności małżonków każdy płaci od swojej połowy, więc łączny podatek jest taki sam, ale składa się dwie deklaracje.

Przykład: apartament w Marbelli kupiony w trakcie roku

Małżeństwo z Krakowa kupiło 1 lipca 2025 r. apartament w Marbelli na pół na pół. Wartość katastralna z rachunku IBI to 140 000 euro. Mieszkanie nie było wynajmowane. Marbella stosuje 2%, bo ostatnia rewizja była w 2012 r.

• dochód przypisany za pełny rok: 2% x 140 000 = 2800 euro,
• dni posiadania w 2025 r.: 184 z 365, czyli 2800 x 184 / 365 = ok. 1411 euro,
• udział każdego z małżonków: 50%, czyli ok. 706 euro,
• podatek każdego z nich: 19% x 706 = ok. 134 euro.

Każde z małżonków składa osobną deklarację Modelo 210 za 2025 r. najpóźniej do 31 grudnia 2026 r. Za 2026 r., już pełny, podatek wyniesie ok. 266 euro na osobę, a deklaracje złożą od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027 r.

Gdyby to samo mieszkanie leżało w gminie z rewizją sprzed mniej niż dziesięciu lat, ten sam rachunek przy 1,1% dałby ok. 146 euro na osobę za pełny rok. Różnica nie jest duża, ale przy willach z wysoką wartością katastralną robi się z niej kilkaset euro rocznie. Jak sprawdzić i interpretować tę wartość, wyjaśniamy w tekście o wartości katastralnej w Hiszpanii.

Termin i sposób złożenia deklaracji

Dochód przypisany deklaruje się raz w roku na formularzu Modelo 210, osobno dla każdego właściciela i każdej nieruchomości.

• Za rok 2025: deklarację składa się do 31 grudnia 2026 r., na dotychczasowym formularzu.
• Za rok 2026 i kolejne: po zmianie wprowadzonej rozporządzeniem Orden HAC/623/2026 okres składania zaczyna się 1 kwietnia następnego roku i trwa do 31 grudnia. Rozliczenie za 2026 r. złożysz więc od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027 r. na nowej wersji formularza, w której trzeba podać m.in. liczbę dni dyspozycji i udział we własności.

Deklarację składa się elektronicznie w Sede Electrónica Agencia Tributaria. Bez hiszpańskiego certyfikatu cyfrowego można ją wypełnić i wygenerować formularz do zapłaty w banku, ale wygodniej działa przez przedstawiciela (gestor, asesor fiscal), który ma uprawnienia do składania w imieniu klienta. Typowe honorarium to 50 do 150 euro za deklarację rocznie. Szczegółowe wypełnianie formularza opisujemy w osobnym poradniku o Modelo 210.

Co grozi za niezłożenie deklaracji

Wielu Polaków przez lata nie wiedziało o tym podatku. Agencia Tributaria zna jednak dane z aktów notarialnych i rejestru, a od kilku lat wysyła nierezydentom wezwania do uregulowania zaległości. Konsekwencje:

• dopłata za spóźnioną, ale dobrowolną deklarację: od 1% plus 1 punkt procentowy za każdy pełny miesiąc opóźnienia, do 15% po 12 miesiącach, później z odsetkami,
• przy wykryciu przez urząd: kara od 50% niezapłaconego podatku,
• przy sprzedaży: notariusz i kupujący nie weryfikują IRNR, ale zaległości zwykle wychodzą w czasie rozliczenia zysku i trzeba je wtedy spłacić.

Przedawnienie w Hiszpanii wynosi cztery lata liczone od końca terminu złożenia deklaracji. Jeśli masz zaległości, opłaca się je uregulować samodzielnie, zanim urząd wyśle wezwanie.

Pusty apartament a polskie podatki

Dochód przypisany to konstrukcja wyłącznie hiszpańska. W Polsce mieszkanie stojące pusto nie generuje przychodu, więc nie wykazujesz nic w zeznaniu i nie masz czego odliczać. Inaczej jest przy wynajmie, kiedy rozliczenie odbywa się w obu krajach.

Jak zmniejszyć obciążenie

Sam podatek od pustego mieszkania jest zwykle niewielki w porównaniu z IBI czy wspólnotą, ale da się na niego wpłynąć:

• Zakup na dwie osoby nie zmienia łącznej kwoty, ale rozkłada ją na dwa nazwiska.
• Wynajem przez część roku zastępuje dochód przypisany za te dni opodatkowaniem przychodu, od którego rezydent UE może odliczyć koszty. Przy niskim obłożeniu podatek bywa wtedy bliski zera.
• Sprawdzenie roku rewizji katastralnej przed zakupem. W gminach, gdzie rewizja była niedawno, stosuje się 1,1% zamiast 2%.

Pełny obraz podatków przy zakupie i posiadaniu nieruchomości opisujemy w przewodniku podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, a roczne opłaty w tekście o kosztach utrzymania nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Czy płacę IRNR, jeśli korzystam z mieszkania tylko w wakacje?

Tak. Podatek od dochodu przypisanego płaci się za cały rok, w którym mieszkanie było do Twojej dyspozycji, niezależnie od liczby dni faktycznego pobytu.

Czy rodzina korzystająca z mieszkania za darmo zmienia rozliczenie?

Nie. Udostępnienie mieszkania bliskim bez opłaty nadal jest użytkiem własnym, więc rozliczasz dochód przypisany.

Czy mogę złożyć Modelo 210 za kilka lat naraz?

Każdy rok to osobna deklaracja. Zaległe lata składa się osobno z należnymi dopłatami za opóźnienie.

Czy podatek muszę płacić także za garaż?

Tak, jeśli garaż lub komórka mają osobny numer katastralny. Każda taka nieruchomość ma własną wartość katastralną i wykazuje się ją w deklaracji, a przy osobnych rachunkach IBI często także w osobnym formularzu.

Czy przy kredycie hipotecznym podatek jest niższy?

Nie. Od dochodu przypisanego nie odlicza się odsetek ani innych kosztów. Odliczenia działają tylko przy wynajmie.

Jeśli kupujesz mieszkanie na Costa del Sol i chcesz z góry wiedzieć, jaki będzie roczny podatek nierezydenta dla konkretnej oferty, skontaktuj się z nami. Policzymy go na podstawie danych katastralnych.