Zakup od dewelopera w Hiszpanii: aval bancario i harmonogram płatności

Kupując mieszkanie od dewelopera w Hiszpanii, wpłacasz zwykle 30-50% ceny przed oddaniem budynku, a każda z tych wpłat powinna być zabezpieczona indywidualną gwarancją bankową (aval bancario) lub polisą ubezpieczeniową. Jeśli deweloper nie skończy budowy w terminie albo nie uzyska licencji na zasiedlenie, gwarancja pozwala odzyskać wpłaty razem z VAT i odsetkami ustawowymi. Poniżej wyjaśniamy, jak to działa w praktyce i jak wygląda typowy harmonogram płatności na Costa del Sol.

Czym jest aval bancario i skąd się bierze

Obowiązek zabezpieczenia wpłat kupujących wynika z dodatkowego przepisu pierwszego (disposición adicional primera) ustawy Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, w brzmieniu nadanym ustawą Ley 20/2015. Przepis dotyczy budowy mieszkań, także na sprzedaż jako drugi dom czy apartament wakacyjny, i obejmuje wszystkie kwoty przekazane deweloperowi przed oddaniem lokalu.

Deweloper ma dwa obowiązki:

1. przyjmować wpłaty na wyodrębniony rachunek w banku lub kasie oszczędnościowej, oddzielony od innych środków firmy,
2. zagwarantować zwrot tych wpłat, wraz z VAT i odsetkami ustawowymi, gwarancją solidarną wystawioną przez bank (aval) albo polisą ubezpieczenia gwarancyjnego (seguro de caución) od ubezpieczyciela działającego w Hiszpanii.

Gwarancja zabezpiecza sytuację, w której budowa nie rozpocznie się lub nie zakończy w terminie z umowy, albo budynek nie otrzyma licencji na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación, w Andaluzji coraz częściej zastępowanej deklaracją odpowiedzialności). W takim przypadku możesz odstąpić od umowy i żądać zwrotu od gwaranta.

Typowy harmonogram płatności przy zakupie off-plan

Każdy deweloper ma własny cennik i harmonogram, ale na Costa del Sol powtarza się podobny schemat. Poniżej przykład dla apartamentu za 450 000 euro netto.

Do tego przy akcie dochodzi AJD 1,2% ceny w Andaluzji, czyli 5 400 euro, oraz notariusz i rejestr. Zakładając kredyt, pamiętaj, że bank wypłaci pieniądze dopiero przy akcie, a wszystkie wcześniejsze raty pokrywasz z własnych środków. Swój wariant przeliczysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

O tym, jak wygląda cały proces kupna mieszkania w budowie, piszemy szerzej w przewodniku o zakupie off-plan i nowych inwestycjach.

Jak zaplanować gotówkę na cały okres budowy

Najczęstszy błąd kupujących off-plan to traktowanie harmonogramu jak jednej wpłaty i jednego kredytu. W praktyce potrzebujesz trzech pul pieniędzy w różnych momentach. Na przykładzie apartamentu za 450 000 euro netto wygląda to tak:

1. Miesiąc 0-1: rezerwacja i umowa prywatna, łącznie z VAT około 137 500 euro. To pieniądze, które musisz mieć od razu, bez kredytu.
2. Miesiące 6-18: raty w trakcie budowy, w przykładzie 49 500 euro z VAT. Jeśli harmonogram ich nie przewiduje, ta pula znika, ale przy akcie zapłacisz więcej.
3. Dzień aktu: pozostałe 297 000 euro z VAT, plus AJD, notariusz i rejestr, w sumie ponad 300 000 euro. Tu zwykle wchodzi kredyt hipoteczny, którego wniosek składasz 3-4 miesiące przed planowanym oddaniem budynku.

Jeśli pieniądze pochodzą z Polski, rozłóż przewalutowanie na kilka transz. Kurs złotego do euro potrafi się zmienić o kilka procent w ciągu półtora roku budowy, a przy 300 000 euro każdy procent to 3 000 euro. Bank w Hiszpanii i notariusz będą też chcieli wiedzieć, skąd pochodzą środki, więc trzymaj potwierdzenia przelewów i dokumenty źródła pieniędzy. Praktyczne wskazówki opisujemy w tekście o przelewie pieniędzy do Hiszpanii na zakup nieruchomości.

Każdą wpłatę na rzecz dewelopera wykonuj przelewem z konta, którego jesteś właścicielem, na rachunek wskazany w umowie. Wpłaty gotówkowe lub na konta osób trzecich utrudniają późniejsze dochodzenie roszczeń z gwarancji.

Co sprawdzić w gwarancji, zanim zrobisz przelew

Sama obietnica w umowie, że gwarancja „zostanie wystawiona”, niczego nie zabezpiecza. Przed każdą większą płatnością warto przejść przez krótką listę:

• Gwarancja jest indywidualna, wystawiona na Twoje imię i nazwisko (lub na każdego z kupujących), z numerem lokalu i projektu.
• Kwota obejmuje VAT i rośnie z każdą kolejną ratą. Jeśli płacisz w trzech transzach, potrzebujesz trzech gwarancji albo jednej, aktualizowanej.
• Gwarant to bank lub ubezpieczyciel zarejestrowany w Hiszpanii. Nazwę i numer gwarancji możesz potwierdzić bezpośrednio w banku.
• Rachunek do wpłat wskazany w umowie jest rachunkiem specjalnym (cuenta especial) dla tej inwestycji, a nie zwykłym kontem operacyjnym firmy.
• Termin oddania i licencja są wpisane w umowę jednoznacznie, z konkretną datą, a nie „orientacyjnie”.
• Deweloper ma licencję budowlaną (licencia de obras) dla projektu. Bez niej nie powinien pobierać wpłat.

Gwarancje to tylko część weryfikacji. Jak sprawdzić rejestr spółki, jej sprawozdania i dotychczasowe realizacje, opisujemy w tekście jak sprawdzić dewelopera w Hiszpanii. Dokumenty najlepiej przekazać do weryfikacji niezależnemu prawnikowi, o czym piszemy w poradniku o prawniku przy zakupie nieruchomości.

Kiedy i jak skorzystać z gwarancji

Najczęstszy scenariusz to opóźnienie. Jeśli umowa przewiduje oddanie budynku w czerwcu 2027, a w tym terminie budynek nie jest skończony lub nie ma licencji na zasiedlenie, kupujący może wybrać: albo zgodzić się na nowy termin (najlepiej na piśmie, z ewentualną rekompensatą), albo odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłat z odsetkami.

Ważny jest czas reakcji. Po zmianach z 2015 roku kupujący musi zażądać od dewelopera wykonania umowy lub zwrotu wpłat w ciągu dwóch lat od upływu terminu oddania. Jeśli tego nie zrobi, gwarancja może wygasnąć. Dlatego przy dłuższym opóźnieniu nie warto czekać biernie na kolejne obietnice, tylko formalnie wezwać dewelopera, najlepiej przez burofax lub notariusza.

Gdy deweloper nie odpowiada lub odmawia zwrotu, kupujący kieruje żądanie bezpośrednio do banku lub ubezpieczyciela z kopią umowy, potwierdzeniami wpłat i gwarancją. Hiszpańskie sądy, w tym Tribunal Supremo, w wielu wyrokach przyjęły też, że bank, który przyjmował wpłaty na swój rachunek, odpowiada za ich zwrot nawet wtedy, gdy deweloper nie wystawił indywidualnej gwarancji, jeśli wiedział lub powinien był wiedzieć, że chodzi o wpłaty na poczet mieszkań. To jednak droga sądowa, a nie automatyczny zwrot, więc lepiej nie dopuścić do sytuacji bez gwarancji.

Czego aval nie obejmuje

Gwarancja to zabezpieczenie na wypadek, gdy budynek nie powstanie lub nie zostanie oddany do użytku. Nie chroni przed innymi ryzykami:

• Wady budynku po odbiorze. Tu działają gwarancje budowlane: rok na wykończenie, 3 lata na instalacje i elementy wpływające na użytkowanie, 10 lat na konstrukcję (ta ostatnia musi być ubezpieczona polisą seguro decenal).
• Zmiany w projekcie w granicach przewidzianych umową, np. inna marka wyposażenia „o podobnym standardzie”.
• Spadek cen w czasie budowy. Jeśli mieszkanie będzie przy akcie warte mniej, nie odzyskasz różnicy, a bank może dać mniejszy kredyt.
• Opłata rezerwacyjna, jeśli umowa rezerwacyjna jest skonstruowana tak, że nie jest wpłatą na poczet ceny. Część deweloperów obejmuje ją gwarancją dopiero po podpisaniu umowy prywatnej.

Przy odbiorze sporządź listę usterek (lista de repasos) i zgłoś ją deweloperowi na piśmie. Nie wstrzymuj aktu z powodu drobnych usterek, ale zadbaj o to, by były udokumentowane.

Najczęstsze pytania

Czy mogę odsprzedać umowę na mieszkanie w budowie?

Wiele umów dopuszcza cesję (cesión de contrato), czasem za opłatą dla dewelopera, zwykle 1-3% ceny. Gwarancja musi wtedy zostać przepisana na nowego kupującego.

Czy deweloper może odmówić wystawienia aval?

Przy budowie mieszkań to obowiązek ustawowy, a nie uprzejmość. Jeśli firma unika tematu albo proponuje „gwarancję firmową”, to sygnał ostrzegawczy.

Czy gwarancję dostaję od razu przy wpłacie?

Powinna zostać wydana przy przyjęciu wpłaty, a w praktyce trafia do kupującego w ciągu kilku tygodni. Jeśli po dwóch miesiącach nadal jej nie masz, wstrzymaj kolejne płatności do czasu otrzymania dokumentu.

Ile kosztuje aval dla kupującego?

Koszt gwarancji ponosi deweloper. Jeśli w umowie pojawia się opłata za aval po stronie kupującego, warto o nią zapytać prawnika.

Co jeśli deweloper ogłosi upadłość?

Wpłaty objęte gwarancją wypłaca bank lub ubezpieczyciel, niezależnie od postępowania upadłościowego. Wpłaty bez gwarancji trafiają do masy upadłościowej i ich odzyskanie jest niepewne.

Jeśli rozważasz zakup w nowej inwestycji, napisz do nas. Pomożemy sprawdzić umowę, harmonogram i gwarancje, zanim zrobisz pierwszy przelew.