Wynajem mieszkania w Hiszpanii a podatki w Polsce: jak rozliczyć dochód

Polski rezydent podatkowy, który wynajmuje mieszkanie w Hiszpanii, rozlicza ten dochód w obu krajach: najpierw w Hiszpanii na formularzu Modelo 210, potem w Polsce w zeznaniu PIT-28 jako przychód z najmu prywatnego opodatkowany ryczałtem. Podatek zapłacony w Hiszpanii odlicza się od polskiego ryczałtu, ale tylko do wysokości polskiego podatku od tego przychodu. Od 2023 r. obowiązuje tu metoda proporcjonalnego odliczenia, a nie zwolnienie z progresją.

Poniżej wyjaśniamy, jak to działa w praktyce, z przykładami liczbowymi i listą dokumentów, które trzeba zbierać przez cały rok.

Dlaczego rozliczasz najem w dwóch krajach

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią daje prawo do opodatkowania dochodu z nieruchomości państwu, w którym ta nieruchomość leży. Hiszpania pobiera więc podatek w pierwszej kolejności. Jednocześnie osoba mająca miejsce zamieszkania w Polsce ma tu nieograniczony obowiązek podatkowy i wykazuje w polskim zeznaniu dochody z całego świata.

Do końca 2022 r. dochód z najmu w Hiszpanii był w Polsce zwolniony z podatku, a liczył się tylko do ustalenia stawki. Konwencja wielostronna MLI zmieniła umowę i od 1 stycznia 2023 r. stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia. W praktyce oznacza to, że w Polsce dopłacasz różnicę, jeśli polski podatek jest wyższy niż hiszpański. Jeśli to hiszpański jest wyższy, w Polsce nie płacisz nic, ale nadwyżki też nie odzyskasz.

Cała ta konstrukcja dotyczy osób, które pozostają rezydentami podatkowymi Polski. Gdy przeniesiesz centrum życia do Hiszpanii, zasady się odwracają. Granice opisujemy w tekście o rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Krok 1: rozliczenie w Hiszpanii

Jako nierezydent z UE płacisz w Hiszpanii podatek IRNR w wysokości 19% od dochodu netto z najmu. Rezydent UE może odjąć od przychodu koszty proporcjonalne do okresu najmu:

• IBI, opłatę za śmieci i czynsz wspólnoty,
• ubezpieczenie, media opłacane przez właściciela, drobne naprawy i utrzymanie,
• odsetki od kredytu na zakup,
• prowizję zarządcy, sprzątanie, ogłoszenia, honorarium gestora,
• amortyzację: 3% rocznie od wyższej z dwóch wartości, kosztu nabycia albo wartości katastralnej, w obu przypadkach bez wartości gruntu,
• amortyzację wyposażenia, zwykle 10% rocznie.

Od 2024 r. dochody z najmu można zgrupować i zadeklarować raz w roku. Za 2026 r. deklarację z podatkiem do zapłaty składa się w pierwszych 20 dniach kwietnia 2027 r., zgodnie z rozporządzeniem Orden HAC/623/2026. Dni, w których mieszkanie nie było wynajmowane, rozlicza się jako dochód przypisany. Formularz omawiamy osobno w poradniku o Modelo 210.

Krok 2: rozliczenie w Polsce na ryczałcie

Od 2023 r. najem prywatny, czyli poza działalnością gospodarczą, opodatkowuje się w Polsce wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki:

Ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu, więc w Polsce nie odliczasz wspólnoty, IBI ani amortyzacji. Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie, że przychód z najmu w całości rozlicza jeden z nich, albo każdy rozlicza swoją połowę, co pozwala dwukrotnie skorzystać z progu 100 000 zł.

Zeznanie PIT-28 za dany rok składa się do 30 kwietnia roku następnego. W trakcie roku wpłaca się ryczałt miesięcznie lub kwartalnie do 20. dnia następnego miesiąca (za grudzień lub IV kwartał rozliczenie następuje w zeznaniu). W zeznaniu wykazujesz przychód z Hiszpanii i odliczasz zapłacony tam podatek.

Przeliczanie euro na złote

Przychód w euro przeliczasz po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Podatek zapłacony w Hiszpanii przeliczasz po kursie NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem jego zapłaty. Przy wielu krótkich najmach oznacza to wiele przeliczeń, dlatego warto prowadzić prostą tabelę z datą wpływu, kwotą i kursem.

Przykłady liczbowe

Dla czytelności przyjmujemy kurs 4,30 zł za euro. To uproszczenie, w rzeczywistości każdy przychód przelicza się po kursie z właściwego dnia.

Przykład A: najem długoterminowy w Esteponie

• przychód roczny: 15 000 euro (64 500 zł),
• koszty odliczone w Hiszpanii z amortyzacją: 5000 euro,
• podatek w Hiszpanii: 19% x 10 000 euro = 1900 euro (8170 zł),
• ryczałt w Polsce: 8,5% x 64 500 zł = 5483 zł,
• odliczenie: do wysokości polskiego ryczałtu, czyli 5483 zł,
• do zapłaty w Polsce: 0 zł.

Przykład B: wynajem turystyczny w Marbelli z wysokimi kosztami

• przychód roczny: 20 000 euro (86 000 zł),
• koszty w Hiszpanii (zarządca, sprzątanie, media, amortyzacja): 13 000 euro,
• podatek w Hiszpanii: 19% x 7000 euro = 1330 euro (5719 zł),
• ryczałt w Polsce: 8,5% x 86 000 zł = 7310 zł,
• do zapłaty w Polsce: 7310 zł minus 5719 zł = 1591 zł.

Wniosek z obu przykładów: im więcej kosztów odliczysz w Hiszpanii, tym mniejszy podatek tam, ale tym większa dopłata w Polsce. Łączne obciążenie rzadko spada poniżej 8,5% przychodu.

Najem krótkoterminowy: na co uważać

Wynajem turystyczny rodzi dodatkowe pytania po obu stronach granicy.

• VAT w Hiszpanii. Sam najem mieszkania jest zwolniony z VAT. Jeśli jednak oferujesz usługi typowe dla hotelu w trakcie pobytu, jak codzienne sprzątanie, zmiana pościeli w trakcie pobytu czy wyżywienie, najem może zostać uznany za usługę hotelową z VAT 10%.
• Licencja i rejestr. Wynajem turystyczny w Andaluzji wymaga wpisu do rejestru turystycznego i spełnienia wymogów dekretu 31/2024. Szczegóły w przewodniku o licencji turystycznej w Hiszpanii.
• Działalność gospodarcza w Polsce. Gdy najem ma charakter zorganizowany i ciągły, a właściciel świadczy usługi zbliżone do hotelarskich, polski urząd może uznać go za działalność gospodarczą. To rzadkie przy jednym mieszkaniu z zewnętrznym zarządcą, ale przy kilku lokalach warto o to zapytać doradcę.

Przy najmie długoterminowym tych komplikacji nie ma, dlatego wielu właścicieli wybiera go dla spokoju. Porównanie obu modeli znajdziesz w tekście o wynajmie długoterminowym w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy właścicieli

Z dokumentów, które przynoszą nam klienci kupujący kolejne mieszkanie, wynika kilka powtarzających się pomyłek:

• Rozliczenie tylko w jednym kraju. Część osób płaci podatek w Hiszpanii i uważa sprawę za zamkniętą. Inni rozliczają się w Polsce i nie wiedzą o Modelo 210. Oba podejścia kończą się zaległościami.
• Brak deklaracji za puste miesiące. Gdy mieszkanie było wynajmowane od maja do października, za pozostałe miesiące w Hiszpanii trzeba wykazać dochód przypisany.
• Odliczanie w Polsce kosztów. Przy ryczałcie nie ma kosztów. Wpisanie w PIT-28 przychodu pomniejszonego o wydatki zaniża podatek.
• Jeden kurs na cały rok. Przeliczenie całego przychodu po kursie z grudnia jest wygodne, ale niezgodne z przepisami.
• Faktury bez NIE. Hiszpański urząd może zakwestionować koszt, jeśli faktura nie jest wystawiona na właściciela z jego numerem identyfikacyjnym. Jak uzyskać ten numer, opisujemy w tekście o numerze NIE w Hiszpanii.

Jakie dokumenty trzeba gromadzić

1. Umowy najmu lub zestawienia rezerwacji z platform, z datami i kwotami.
2. Wyciągi z rachunku, na który wpływa czynsz.
3. Faktury kosztowe na Twoje nazwisko i NIE (zarządca, sprzątanie, naprawy, media).
4. Rachunki IBI, opłaty za śmieci, zaświadczenia o opłatach wspólnoty.
5. Złożone deklaracje Modelo 210 i dowody zapłaty podatku w Hiszpanii.
6. Tabelę przeliczeń kursowych NBP.

Polski urząd może zażądać dowodu zapłaty podatku w Hiszpanii, dlatego warto mieć potwierdzenie złożenia deklaracji i przelewu z Agencia Tributaria. W razie wątpliwości można też wystąpić do hiszpańskiego urzędu o certyfikat zapłaconego podatku.

Najczęstsze pytania

Czy mogę rozliczyć najem z Hiszpanii na skali podatkowej w Polsce?

Nie przy najmie prywatnym. Od 2023 r. jedyną formą jest ryczałt. Skala lub podatek liniowy są możliwe tylko wtedy, gdy najem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej.

Co, jeśli zapomniałem rozliczyć najem w Polsce za poprzednie lata?

Można złożyć korektę zeznania z czynnym żalem i dopłacić podatek z odsetkami. Hiszpańskie i polskie urzędy wymieniają informacje podatkowe, więc lepiej zrobić to samemu.

Czy mogę zaliczyć hiszpański podatek zapłacony w kwietniu do najmu z poprzedniego roku?

Tak, odliczasz podatek dotyczący przychodu wykazanego w danym zeznaniu. Ponieważ hiszpańska deklaracja roczna jest składana w kwietniu, a PIT-28 do 30 kwietnia, warto złożyć Modelo 210 na początku tego okresu, żeby mieć potwierdzenie zapłaty przed złożeniem polskiego zeznania.

Czy dochód przypisany za puste miesiące rozliczam w Polsce?

Nie. Renta imputada to konstrukcja hiszpańska i nie jest przychodem w rozumieniu polskiej ustawy. W Polsce wykazujesz wyłącznie faktycznie otrzymany czynsz.

Czy prowizja Airbnb lub Bookingu zmniejsza przychód w Polsce?

Przy ryczałcie przychodem jest kwota należna od najemcy, a prowizja platformy jest kosztem, którego ryczałt nie uwzględnia. W Hiszpanii tę prowizję możesz odliczyć jako rezydent UE.

Planujesz kupić mieszkanie pod wynajem w Hiszpanii i chcesz wiedzieć, ile zostanie po podatkach w obu krajach? Napisz do nas, pomożemy oszacować wynik dla konkretnej oferty. Szczegóły rozliczenia zawsze potwierdź z doradcą podatkowym, bo zależą od Twojej sytuacji.