Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią daje Hiszpanii pierwszeństwo do opodatkowania dochodów z nieruchomości położonej w Hiszpanii: najmu i zysku ze sprzedaży. Polska jako kraj rezydencji też może te dochody opodatkować, ale od 2023 roku musi odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii. W praktyce Polak z mieszkaniem w Marbelli płaci podatek w Hiszpanii, a w Polsce wykazuje dochód i często dopłaca niewiele albo nic.
Poniżej wyjaśniamy, jak umowa działa w czterech typowych sytuacjach: posiadanie mieszkania bez wynajmu, wynajem, sprzedaż i przeprowadzka do Hiszpanii. Ogólne podatki przy zakupie, takie jak ITP czy VAT, opisujemy osobno w przewodniku o podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Podstawy: umowa z 1979 roku i zmiany z MLI
Konwencja między Polską a Hiszpanią w sprawie unikania podwójnego opodatkowania została podpisana w Madrycie 15 listopada 1979 roku i opublikowana w Dzienniku Ustaw w 1982 roku. Przez dekady przewidywała dla wielu dochodów metodę wyłączenia z progresją: dochód opodatkowany w Hiszpanii był w Polsce zwolniony, wpływał tylko na stawkę od innych dochodów.
Zmieniła to wielostronna konwencja MLI, której postanowienia stosuje się w relacjach Polska-Hiszpania od 1 stycznia 2023 roku. Oba kraje zastąpiły metodę wyłączenia metodą proporcjonalnego odliczenia (zaliczenia). Od dochodów za 2023 rok polski rezydent wykazuje dochód z Hiszpanii w polskim zeznaniu i odlicza podatek zapłacony w Hiszpanii, ale tylko do wysokości polskiego podatku przypadającego na ten dochód.
| Artykuł umowy | Czego dotyczy | Zasada |
|---|---|---|
| art. 4 | rezydencja | przy podwójnej rezydencji decyduje stałe miejsce zamieszkania, potem ośrodek interesów życiowych |
| art. 6 | dochody z nieruchomości (najem, użytkowanie) | mogą być opodatkowane w kraju położenia nieruchomości |
| art. 13 | zyski ze sprzedaży nieruchomości oraz udziałów w spółkach nieruchomościowych | mogą być opodatkowane w kraju położenia nieruchomości |
| art. 18 | emerytury za pracę w sektorze prywatnym | opodatkowane tylko w kraju rezydencji |
| art. 23 (zmieniony przez MLI) | unikanie podwójnego opodatkowania | metoda proporcjonalnego odliczenia |
Sytuacja 1: masz mieszkanie w Hiszpanii i go nie wynajmujesz
Hiszpania opodatkowuje nierezydentów od samego posiadania mieszkania, nawet jeśli nie przynosi ono żadnego dochodu. To tak zwany przypisany dochód (renta imputada): 2% wartości katastralnej rocznie albo 1,1%, jeśli wartość katastralna została zrewidowana w ostatnich dziesięciu latach. Od tej kwoty polski rezydent jako obywatel UE płaci podatek IRNR według stawki 19%, składając formularz modelo 210 raz w roku.
Przykład: mieszkanie w Marbelli o wartości katastralnej 150 000 euro, zrewidowanej po 2016 roku. Przypisany dochód to 1,1% × 150 000 = 1650 euro, podatek 19% = około 313 euro rocznie. Jeśli mieszkanie należy do małżonków po połowie, każdy płaci od swojej części.
Co z Polską? Przypisany dochód to konstrukcja hiszpańska. Polska nie opodatkowuje wartości z korzystania z własnego mieszkania, więc nie ma tu czego wykazywać ani odliczać. Podatek IRNR jest w praktyce kosztem posiadania nieruchomości, obok podatku IBI. Podstawę do jego wyliczenia, czyli wartość katastralną, opisujemy w tekście o valor catastral.
Sytuacja 2: wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii
Dochód z najmu jest opodatkowany w Hiszpanii (art. 6 umowy). Rezydent UE płaci IRNR według stawki 19%, ale może odliczyć koszty związane z najmem w okresie, gdy mieszkanie było wynajmowane: IBI, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie, naprawy, odsetki od kredytu, amortyzację. Rozlicza się to również na modelo 210, przy najmie krótkoterminowym kwartalnie. W okresach, gdy mieszkanie stoi puste, dalej płacisz podatek od przypisanego dochodu, proporcjonalnie do liczby dni.
W Polsce przychód z najmu za granicą wykazujesz w zeznaniu rocznym. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych jest to PIT-28 ze stawką 8,5% do 100 000 zł przychodów z najmu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Kwoty w euro przeliczasz po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem otrzymania czynszu. Od polskiego podatku odliczasz podatek zapłacony w Hiszpanii, ale tylko do wysokości polskiego podatku przypadającego na dochód hiszpański.
Przykład liczbowy
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Czynsz roczny z mieszkania w Esteponie | 14 000 euro (około 60 000 zł) |
| Koszty odliczone w Hiszpanii | 5000 euro |
| Podatek w Hiszpanii: 19% × 9000 euro | 1710 euro (około 7300 zł) |
| Polski ryczałt: 8,5% × 60 000 zł | 5100 zł |
| Odliczenie podatku hiszpańskiego (do limitu) | 5100 zł |
| Dopłata w Polsce | 0 zł |
Kursy przeliczeń w przykładzie są uproszczone. Hiszpański podatek jest tu wyższy niż polski ryczałt, więc w Polsce nic nie dopłacasz, ale nadwyżki podatku hiszpańskiego nie odzyskasz. Gdyby mieszkanie generowało wyższy przychód i polski ryczałt przekroczył hiszpański podatek, w Polsce dopłaciłbyś różnicę. Przy wynajmie turystycznym w Andaluzji trzeba dodatkowo spełnić wymogi rejestracyjne i licencyjne, niezależne od podatków.
Sytuacja 3: sprzedajesz mieszkanie w Hiszpanii
Zysk ze sprzedaży nieruchomości położonej w Hiszpanii może być opodatkowany w Hiszpanii (art. 13 umowy). Nierezydent z UE płaci 19% IRNR od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu powiększoną o koszty zakupu i udokumentowane nakłady. Kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego jako zaliczkę na podatek sprzedającego. Sprzedający rozlicza się potem na modelo 210 i albo dopłaca różnicę, albo odzyskuje nadpłatę. Do tego dochodzi gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, plusvalía municipal.
W Polsce sprzedaż nieruchomości nie jest źródłem przychodu, jeśli nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto. Dotyczy to również nieruchomości za granicą. Mieszkanie kupione w marcu 2021 roku możesz więc sprzedać bez podatku w Polsce od 1 stycznia 2027 roku. Wcześniejsza sprzedaż oznacza obowiązek rozliczenia w Polsce (PIT-39) ze stawką 19% i odliczeniem podatku zapłaconego w Hiszpanii do limitu. Pamiętaj, że hiszpański podatek od zysku płacisz niezależnie od okresu posiadania. Więcej o procesie w tekście o sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
Sytuacja 4: przenosisz się do Hiszpanii
Gdy stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, role się odwracają. Hiszpania opodatkowuje twoje światowe dochody według progresywnej skali IRPF, a Polska tylko dochody ze źródeł w Polsce. Najem mieszkania w Polsce będzie opodatkowany w Polsce (tam leży nieruchomość) i wykazany w Hiszpanii z odliczeniem polskiego podatku. Emerytura z ZUS za pracę w sektorze prywatnym zostanie opodatkowana tylko w Hiszpanii, emerytura mundurowa w Polsce.
Własne mieszkanie w Hiszpanii, w którym mieszkasz, przestaje generować przypisany dochód. Przy jego sprzedaży jako rezydent możesz skorzystać z hiszpańskich ulg, m.in. zwolnienia przy reinwestycji w nowe mieszkanie główne lub dla osób po 65. roku życia sprzedających mieszkanie, w którym mieszkały. Moment zmiany rezydencji warto zaplanować z doradcą podatkowym, bo rok przeprowadzki rządzi się swoimi regułami.
Dokumenty, które warto przechowywać
Większość sporów z urzędami skarbowymi w obu krajach wynika z braku dokumentów, a nie ze złej woli. Przy nieruchomości w Hiszpanii trzymaj w jednym miejscu:
- akt notarialny zakupu i faktury kosztów zakupu (notariusz, rejestr, prawnik, podatek ITP lub VAT), bo podnoszą koszt nabycia przy sprzedaży,
- faktury za remonty i ulepszenia, najlepiej opłacone przelewem,
- potwierdzenia złożenia modelo 210 za każdy rok i dowody zapłaty,
- umowy najmu i wyciągi z wpływami czynszu,
- dokumenty potwierdzające rezydencję podatkową w Polsce, zwłaszcza certyfikat rezydencji, o który hiszpańskie instytucje mogą poprosić przy stosowaniu umowy,
- przy kredycie: zaświadczenia banku o zapłaconych odsetkach, które odliczasz od dochodu z najmu.
Przy sprzedaży po kilkunastu latach brak faktur za remont może oznaczać kilkanaście tysięcy euro wyższego podatku w Hiszpanii.
Najczęstsze pytania
Czy muszę wykazywać w Polsce mieszkanie w Hiszpanii, którego nie wynajmuję?
Samo posiadanie mieszkania za granicą, bez dochodu, nie wymaga wykazania w polskim zeznaniu podatkowym. Zgłasza się dopiero dochód z najmu lub ze sprzedaży.
Czy mogę rozliczać najem z Hiszpanii w Polsce na zasadach ogólnych zamiast ryczałtu?
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego w Polsce rozlicza się ryczałtem. Inaczej jest, gdy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Konkretną sytuację warto potwierdzić z doradcą.
Co jeśli nie złożyłem modelo 210 za poprzednie lata?
Hiszpański urząd skarbowy może naliczyć zaległy podatek z odsetkami i karą. Przy dobrowolnym złożeniu zaległych deklaracji przed wezwaniem kary są niższe. Problem często wychodzi przy sprzedaży, gdy notariusz i kupujący sprawdzają zaległości.
Czy umowa dotyczy też podatku IBI?
Nie. Umowa obejmuje podatki dochodowe. IBI, plusvalía municipal i podatki transakcyjne płacisz w Hiszpanii niezależnie od niej.
Jeśli kupujesz mieszkanie w Hiszpanii i chcesz z góry wiedzieć, jakie podatki zapłacisz co roku i przy ewentualnym wynajmie, napisz do nas. Nasi doradcy pomogą policzyć koszty i skontaktują cię ze sprawdzonym doradcą podatkowym.
Dołącz do dyskusji