Umowa arras w Hiszpanii: ile wynosi zadatek i co grozi przy odstąpieniu

W hiszpańskiej umowie arras zadatek wynosi najczęściej 10% ceny nieruchomości, choć przepisy nie narzucają żadnej kwoty. Przy najpopularniejszej formie, arras penitenciales, kupujący, który odstąpi od umowy, traci cały zadatek, a sprzedający, który się wycofa, musi zwrócić go w podwójnej wysokości. Inaczej wygląda to przy arras potwierdzających i karnych, dlatego rodzaj zadatku trzeba sprawdzić przed podpisaniem.

Ile wynosi zadatek w praktyce

Kodeks cywilny nie określa wysokości zadatku. 10% to zwyczaj rynkowy, przyjęty na Costa del Sol niemal powszechnie. Zdarzają się odstępstwa:

• 5%: przy drogich willach, gdzie 10% to kilkaset tysięcy euro, albo przy długim terminie do aktu, gdy kupujący potrzebuje czasu na kredyt,
• 15 do 20%: gdy kupujący chce mocno związać sprzedającego, np. przy atrakcyjnej cenie i obawie, że sprzedający dostanie lepszą ofertę,
• kwota stała: np. 30 000 euro, uzgadniana przy nietypowych transakcjach.

Od zadatku odejmuje się wcześniejszą opłatę rezerwacyjną. Przykład: przy cenie 400 000 euro i rezerwacji 6 000 euro przy umowie arras dopłacasz 34 000 euro, a w dniu aktu pozostałe 360 000 euro.

Ogólny opis umowy przedwstępnej, jej zawartości i przebiegu znajdziesz w przewodniku umowa przedwstępna arras w Hiszpanii. Tu skupiam się na pieniądzach i ryzyku odstąpienia.

Rezerwacja a zadatek: czym się różnią

Wielu kupujących myli opłatę rezerwacyjną z zadatkiem. Rezerwacja to krótka umowa z agencją lub sprzedającym, zdejmująca nieruchomość z rynku na kilka tygodni, z kwotą rzędu 3 000 do 10 000 euro. Jej skutki zależą od treści: czasem przepada w całości przy rezygnacji, czasem wraca, gdy prawnik wykryje problem prawny. Zadatek arras jest umową przedwstępną z pełnymi warunkami sprzedaży i dużo poważniejszymi konsekwencjami. Jeśli agencja proponuje od razu arras bez etapu rezerwacji, to nic złego, ale wtedy sprawdzenie dokumentów musi się odbyć jeszcze przed podpisem.

Trzy rodzaje arras i ich skutki

Arras penitenciales: zadatek jako cena za wyjście

To standard w hiszpańskich transakcjach mieszkaniowych, na wybrzeżu stosowany w zdecydowanej większości umów. Każda strona może wycofać się bez podawania przyczyny, płacąc z góry znaną cenę: kupujący zadatek, sprzedający podwojony zadatek. Sądy wymagają, żeby umowa wyraźnie wskazywała ten charakter, najlepiej z powołaniem art. 1454 kodeksu cywilnego. Jeśli tego zapisu nie ma, sąd może uznać zadatek za potwierdzający.

Arras confirmatorias: umowa wiążąca

Wpłata jest tylko zaliczką na poczet ceny i dowodem zawarcia umowy. Żadna strona nie może się wycofać kosztem zadatku. Jeśli sprzedający odmówi podpisania aktu, kupujący może pozwać go o przeniesienie własności. Dla kupującego to silniejsza ochrona, ale ma swoją cenę: gdy kupujący nie dostanie kredytu, sprzedający może dochodzić odszkodowania przekraczającego zadatek.

Arras penales: kara umowna

Rzadziej spotykane. Zadatek pełni funkcję kary za niewykonanie umowy, ale nie zwalnia z obowiązku jej wykonania. Strona poszkodowana może żądać i kary, i zawarcia aktu.

Co grozi przy odstąpieniu: konkretne scenariusze

Przyjmijmy cenę 400 000 euro i zadatek 40 000 euro w formie arras penitenciales.

• Zmieniasz zdanie, bo znalazłeś inne mieszkanie. Tracisz 40 000 euro. Sprzedający nie może żądać więcej.
• Bank odmawia kredytu. Jeśli umowa nie zawiera warunku kredytowego, tracisz 40 000 euro. Jeśli zawiera, np. „w przypadku odmowy finansowania udokumentowanej pismem banku zadatek zostaje zwrócony”, odzyskujesz pieniądze.
• Sprzedający dostaje lepszą ofertę. Musi Ci oddać 80 000 euro, czyli Twój zadatek i drugie tyle.
• Sprzedający nie stawia się na akt i nie oddaje pieniędzy. Masz roszczenie o 80 000 euro. Wezwanie wysyła się zwykle przez notariusza (requerimiento notarial) lub burofax, a w razie braku zapłaty sprawa trafia do sądu.
• Prawnik wykrywa nieujawniony problem, np. postępowanie urbanistyczne albo zajęcie, o których sprzedający milczał. Kupujący ma wtedy podstawę do odstąpienia z winy sprzedającego. Dobrze, gdy umowa wprost przewiduje taką sytuację.

Warto pamiętać o terminie. Arras penitenciales pozwalają na odstąpienie tylko do chwili, gdy druga strona zaczęła wykonywać umowę albo do terminu aktu. Jeśli sprzedający stawia się u notariusza gotowy do podpisu, a Ty nie przychodzisz, nie ma już odstąpienia, tylko niewykonanie umowy.

Zapisy, które chronią kupującego

Większość umów arras przygotowuje strona sprzedająca lub agencja. Przed podpisaniem Twój prawnik powinien sprawdzić i w razie potrzeby dopisać:

1. Rodzaj zadatku z odwołaniem do art. 1454 kodeksu cywilnego.
2. Warunek kredytowy: zwrot zadatku, jeśli bank odmówi kredytu albo wycena wyjdzie niższa niż cena o więcej niż ustalony procent.
3. Stan prawny w dniu aktu: nieruchomość wolna od obciążeń, hipoteka sprzedającego spłacona z ceny przy akcie, brak zaległości we wspólnocie i podatku IBI.
4. Wyposażenie: lista mebli i sprzętów, które zostają w mieszkaniu.
5. Termin aktu i jego przesunięcie: co, gdy notariusz lub bank nie zdążą. Rozsądny jest zapis o możliwości przesunięcia o kilka tygodni za zgodą stron.
6. Kto przechowuje zadatek: bezpieczniej, gdy pieniądze trafiają na rachunek depozytowy prawnika lub agencji, a nie bezpośrednio do sprzedającego.
7. Podział kosztów: zgodnie z prawem czy wszystko po stronie kupującego, oraz kto płaci plusvalía.

Jeśli nie masz jeszcze prawnika, przeczytaj, na co zwrócić uwagę przy wyborze, w tekście o prawniku przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Zadatek przy zakupie od dewelopera

Na rynku pierwotnym zamiast arras podpisuje się zwykle umowę rezerwacyjną, a potem prywatną umowę sprzedaży z harmonogramem płatności. Wpłaty przed ukończeniem budowy powinny być chronione gwarancją bankową lub polisą, zgodnie z przepisami o ochronie kupujących mieszkania. Jeśli deweloper nie ukończy inwestycji, odzyskujesz pieniądze z gwarancji, niezależnie od tego, czy umowa mówi o arras. Brak indywidualnej gwarancji to sygnał ostrzegawczy. Jak zweryfikować dewelopera, opisujemy w tekście jak sprawdzić dewelopera w Hiszpanii.

Zanim przelejesz zadatek: lista kontrolna

Zadatek 10% to zwykle największa kwota, jaką wpłacasz przed aktem, a przy arras penitenciales ryzykujesz ją w całości. Dlatego przed przelewem warto przejść przez krótką listę:

• Nota simple jest aktualna. Pobrana najlepiej kilka dni przed podpisaniem, a nie ta sprzed miesiąca, którą przysłała agencja. Osoba podpisująca umowę musi być właścicielem wskazanym w rejestrze albo mieć jego pełnomocnictwo.
• Wszyscy właściciele podpisują. Jeśli mieszkanie należy do małżeństwa lub kilku spadkobierców, podpis jednej osoby nie wystarczy.
• Hipoteka sprzedającego jest znana. Prawnik powinien znać kwotę zadłużenia i mieć potwierdzenie banku, że zostanie spłacona z ceny w dniu aktu.
• Urbanistyka sprawdzona. Szczególnie przy domach i willach: zgodność stanu faktycznego z rejestrem i brak postępowań w gminie.
• Finansowanie potwierdzone. Jeśli kupujesz z kredytem, masz przynajmniej wstępną decyzję banku i wiesz, ile czasu potrzebuje on na wycenę.
• Termin aktu realny. Uwzględnia czas na NIE, przelew środków, pełnomocnictwo i ewentualne święta w Hiszpanii, kiedy notariusze pracują krócej.

Jeśli którykolwiek punkt budzi wątpliwości, lepiej przesunąć podpisanie arras o tydzień, niż podpisać umowę z ryzykiem utraty kilkudziesięciu tysięcy euro. Całą procedurę zakupu opisujemy w przewodniku jak kupić nieruchomość w Hiszpanii.

Zadatek a podatki

Gdy transakcja dochodzi do skutku, zadatek staje się częścią ceny i nie ma osobnych konsekwencji podatkowych. Inaczej, gdy przepada. Dla sprzedającego zatrzymany zadatek kupującego jest zyskiem kapitałowym, który rozlicza w podatku dochodowym. Jeśli otrzymasz podwójny zadatek od sprzedającego, nadwyżka ponad Twoją wpłatę również jest dochodem. Polak niebędący rezydentem Hiszpanii rozliczy go co do zasady w Polsce. Warto skonsultować to z doradcą podatkowym, bo przy dużych kwotach ma to znaczenie.

Najczęstsze pytania

Czy zadatek w Hiszpanii musi wynosić 10%?

Nie. To tylko zwyczaj. Strony mogą ustalić dowolną kwotę, a przy drogich nieruchomościach często negocjuje się 5%.

Czy mogę odzyskać zadatek, jeśli nie dostanę kredytu?

Tylko wtedy, gdy umowa arras zawiera taki warunek. Bez niego odmowa banku nie zwalnia z utraty zadatku przy arras penitenciales.

Co jeśli sprzedający nie chce oddać podwójnego zadatku?

Wysyła się wezwanie notarialne lub burofax, a następnie pozew. Przy dobrze napisanej umowie sprawa jest zwykle prosta, ale trwa miesiące.

Czy umowę arras trzeba podpisać u notariusza?

Nie. To umowa prywatna, podpisywana zwykle u prawnika lub w agencji. Forma notarialna jest wymagana dopiero przy akcie przeniesienia własności.

Jeśli dostałeś projekt umowy arras i chcesz wiedzieć, czy dobrze chroni Twój zadatek, skontaktuj się z nami. Nasi doradcy wskażą zapisy do negocjacji.