Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii: plusvalía i podatek od zysku

Przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii sprzedający płaci dwa podatki: lokalną plusvalía municipal, liczoną od wzrostu wartości gruntu, oraz podatek od zysku kapitałowego. Polak, który nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, płaci od zysku 19%, a kupujący i tak zatrzymuje 3% ceny i wpłaca je do urzędu skarbowego jako zaliczkę. Poniżej pokazujemy, jak to wygląda w praktyce i jakie terminy trzeba pilnować.

Dwa różne podatki, dwa różne urzędy

Pierwsza rzecz, która myli sprzedających: plusvalía i podatek od zysku to zupełnie osobne daniny. Plusvalía municipal (oficjalnie IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) pobiera gmina, czyli w Marbelli ayuntamiento Marbelli, a w Esteponie ayuntamiento Estepony. Podatek od zysku pobiera państwo przez Agencia Tributaria, potocznie Hacienda.

Plusvalía nie interesuje się tym, ile faktycznie zarobiłeś. Liczy się ją od wartości katastralnej gruntu i liczby lat posiadania. Podatek od zysku z kolei bierze pod uwagę realną różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu, pomniejszoną o udokumentowane koszty. Szerzej sam mechanizm gminnego podatku opisujemy w przewodniku plusvalía municipal w Hiszpanii, tutaj skupiamy się na tym, jak oba podatki składają się na rachunek przy sprzedaży.

Plusvalía municipal: jak liczy ją gmina

Od orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 2021 roku i nowelizacji (Real Decreto-ley 26/2021) sprzedający może wybrać jedną z dwóch metod i zapłacić mniej:

• Metoda obiektywna: wartość katastralna gruntu (valor catastral del suelo, widoczna w rachunku IBI) mnożona przez współczynnik zależny od liczby lat posiadania, a potem przez stawkę gminy.
• Metoda rzeczywista: faktyczny zysk ze sprzedaży, przeliczony proporcjonalnie do udziału gruntu w wartości katastralnej całej nieruchomości, a potem pomnożony przez stawkę gminy.

Stawka gminy nie może przekroczyć 30%, a współczynniki ustala ustawa jako wartości maksymalne, które gmina może obniżyć. Pod koniec 2025 roku rząd próbował podnieść współczynniki dekretem (Real Decreto-ley 16/2025), ale Kongres nie zatwierdził go pod koniec stycznia 2026 roku, więc nowe wartości obowiązywały tylko kilka tygodni. Jeśli sprzedajesz w okolicy przełomu 2025 i 2026 roku, poproś gestorię albo prawnika o sprawdzenie, które współczynniki stosuje twoja gmina w dniu podpisania aktu.

Ważna zasada: jeżeli sprzedajesz ze stratą (cena sprzedaży niższa niż zakupu, liczona z kosztami wynikającymi z aktów), plusvalía nie jest należna. Trzeba to jednak wykazać dokumentami, czyli obiema escrituras.

Kto płaci i w jakim terminie

Przy sprzedaży płaci sprzedający. Zgłoszenie lub samoobliczenie składa się w gminie w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego. W Marbelli i większości gmin Costa del Sol robi się to przez lokalny urząd podatkowy albo elektronicznie. W praktyce kupujący i jego prawnik często proszą, żeby kwota plusvalía została zatrzymana z ceny przy notariuszu, bo nieruchomość odpowiada za niezapłacony podatek i gmina może upominać się o niego od nowego właściciela.

Podatek od zysku dla nierezydenta: 19% i zaliczka 3%

Polak, który mieszka w Polsce, płaci w Hiszpanii podatek od dochodów nierezydentów (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Zysk ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest stawką 19%, niezależnie od kwoty.

Jak liczy się zysk

Zysk (ganancia patrimonial) to cena sprzedaży minus wartość nabycia. Do wartości nabycia doliczasz cenę z aktu, podatek zapłacony przy zakupie (ITP albo VAT i AJD), notariusza, rejestr, honorarium prawnika z zakupu oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, na przykład nową kuchnię czy rozbudowę tarasu z pozwoleniem. Zwykłe naprawy i malowanie się nie liczą. Od ceny sprzedaży możesz odjąć koszty sprzedaży: prowizję agencji, prawnika, certyfikat energetyczny. Plusvalía municipal zwykle także traktuje się jako koszt związany ze sprzedażą, ale ostateczne ujęcie warto potwierdzić z doradcą.

Retención 3% i formularz 211

Kupujący od nierezydenta ma obowiązek zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do Hacienda na formularzu modelo 211 w ciągu miesiąca od aktu. Robi to zazwyczaj jego prawnik. Dla sprzedającego to zaliczka na poczet podatku od zysku. Przy cenie 400 000 euro zatrzymane zostaje 12 000 euro, nawet gdy zysku nie ma wcale.

Formularz 210: rozliczenie albo zwrot

Sprzedający składa modelo 210 w ciągu trzech miesięcy po upływie miesiąca na wpłatę zaliczki. Jeżeli 19% zysku jest wyższe niż zatrzymane 3%, dopłaca różnicę. Jeżeli niższe, wnioskuje o zwrot nadwyżki. Zwrot przychodzi zwykle po kilku miesiącach, czasem dłużej, i wymaga hiszpańskiego rachunku albo podania rachunku zagranicznego zgodnie z procedurą urzędu. Bez złożenia 210 zatrzymane pieniądze po prostu przepadają na rzecz urzędu.

Przykład liczbowy sprzedaży w Marbelli

Załóżmy, że Polak kupił apartament w Marbelli w 2019 roku za 300 000 euro, zapłacił wtedy około 26 000 euro kosztów zakupu (podatek, notariusz, rejestr, prawnik), a w 2023 roku wydał 15 000 euro na udokumentowany remont z wymianą instalacji. W 2026 roku sprzedaje za 450 000 euro, płacąc agencji 5% plus VAT.

Do tego dochodzi plusvalía municipal. Przy typowym apartamencie w Marbelli to zwykle od kilkuset do kilku tysięcy euro, w zależności od wartości katastralnej gruntu i lat posiadania. Liczby są przykładowe, rzeczywisty wynik zależy od dokumentów i aktualnych współczynników gminy.

Co, jeśli jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii

Osoba, która spędza w Hiszpanii ponad 183 dni w roku albo ma tam centrum interesów, rozlicza zysk w rocznym zeznaniu IRPF, w tak zwanej podstawie oszczędności. Skala jest progresywna:

• 19% do 6 000 euro zysku,
• 21% od 6 000 do 50 000 euro,
• 23% od 50 000 do 200 000 euro,
• 27% od 200 000 do 300 000 euro,
• 30% powyżej 300 000 euro.

Rezydent nie ma zatrzymywanej zaliczki 3%. Ma za to dostęp do zwolnień: przy reinwestycji ceny ze sprzedaży mieszkania stanowiącego vivienda habitual w kolejne główne mieszkanie oraz dla osób powyżej 65 lat sprzedających swoje główne mieszkanie. Rezydenci innych krajów UE mogą w określonych przypadkach skorzystać z ulgi reinwestycyjnej, ale dotyczy to głównego miejsca zamieszkania, więc typowego apartamentu wakacyjnego zwykle nie obejmie. Jak ustalić, gdzie płacisz podatki, wyjaśniamy w tekście o rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Strona polska: czy trzeba coś zgłosić w Polsce

Polski rezydent podatkowy, który sprzedaje nieruchomość za granicą przed upływem pięciu lat licząc od końca roku nabycia, wykazuje dochód także w Polsce, w zeznaniu PIT-39. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią, po zmianach wprowadzonych konwencją MLI, przewiduje metodę proporcjonalnego odliczenia. W praktyce od polskiego podatku 19% odejmujesz podatek zapłacony w Hiszpanii, więc dopłata w Polsce zwykle jest niewielka albo żadna. Jeśli sprzedajesz po upływie pięciu lat, w Polsce podatku nie ma. Ten fragment warto skonsultować z polskim doradcą podatkowym, bo sposób przeliczenia kursów walut i kosztów ma znaczenie.

Lista dokumentów i terminów dla sprzedającego

1. Akt zakupu (escritura de compraventa) i dowody zapłaty podatków przy zakupie.
2. Faktury za remonty, które zwiększyły wartość nieruchomości.
3. Ostatni rachunek IBI, z którego odczytasz wartość katastralną gruntu.
4. Certyfikat energetyczny i zaświadczenie wspólnoty o braku zaległości.
5. Numer NIE i hiszpański rachunek do ewentualnego zwrotu.
6. Plusvalía: zgłoszenie w gminie w 30 dni roboczych od aktu.
7. Modelo 211: wpłaca kupujący w ciągu miesiąca.
8. Modelo 210: składasz w ciągu trzech kolejnych miesięcy.
9. PIT-39 w Polsce, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat.

Cały proces od wystawienia oferty do podpisania aktu opisujemy w poradniku o sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii. Przy planowaniu warto też pamiętać o rocznym podatku za posiadanie, który rozliczasz do momentu sprzedaży: zasady opisuje tekst o kosztach utrzymania nieruchomości w Hiszpanii.

Najczęstsze pytania

Czy plusvalía trzeba zapłacić, gdy sprzedaję ze stratą?

Nie. Od 2021 roku, jeśli z porównania aktu zakupu i aktu sprzedaży wynika strata, podatek nie jest należny. W gminie i tak trzeba złożyć zgłoszenie z dokumentami potwierdzającymi brak wzrostu wartości.

Czy 3% zatrzymane przez kupującego to cały mój podatek?

Nie. To tylko zaliczka. Ostateczny podatek wynosi 19% zysku i wylicza się go na modelo 210. Możesz dopłacić albo dostać zwrot.

Czy mogę odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Przy liczeniu zysku ze sprzedaży odsetki co do zasady nie powiększają wartości nabycia. Koszty kredytu mogły natomiast obniżać podatek od najmu w latach, gdy mieszkanie było wynajmowane.

Kto pilnuje formalności, jeśli nie ma mnie w Hiszpanii?

Najczęściej prawnik albo gestoria na podstawie pełnomocnictwa. Składają plusvalía, modelo 210 i wnioskują o zwrot zaliczki.

Planujesz sprzedaż albo chcesz policzyć, ile zostanie ci na rękę przed wystawieniem oferty? Napisz do nas, nasi doradcy pomogą zebrać dokumenty i oszacować podatki przed rozmową z kupującym.