Nieruchomość z przejęcia bankowego w Hiszpanii kupuje się najczęściej przez portal firmy zarządzającej majątkiem banku (tak zwanego servicera), rzadziej na licytacji sądowej w portalu BOE. Rabat wobec rynku wynosi zwykle od kilku do kilkudziesięciu procent, ale bank sprzedaje lokal w stanie, w jakim jest: bez gwarancji, często bez możliwości obejrzenia, a czasem z lokatorem w środku. Poniżej opisujemy praktyczny przebieg zakupu i miejsca, w których kupujący najczęściej tracą pieniądze.
Skąd biorą się mieszkania bankowe w 2026 roku
Po kryzysie z lat 2008 do 2013 hiszpańskie banki przejęły setki tysięcy mieszkań, a część z nich trafiła do Sareb, państwowo-prywatnej spółki utworzonej do ich wyprzedaży. Dziś ten zasób jest dużo mniejszy. Sareb w 2026 roku przekazuje około 40 tysięcy mieszkań nowemu państwowemu podmiotowi Casa 47, który ma je przeznaczyć na mieszkania dostępne cenowo, a na sprzedaż wystawia już tylko kilka tysięcy lokali. Większość ofert "bankowych" pochodzi więc obecnie od funduszy, które odkupiły portfele od banków, oraz od samych banków przejmujących lokale za niespłacane kredyty.
Na wybrzeżu, zwłaszcza na Costa del Sol, takich ofert jest relatywnie mało, bo popyt jest duży i dobre lokale szybko znajdują nabywców. Więcej ich jest w głębi lądu, w Almerii, Murcji czy na peryferiach Costa Blanca. Przegląd aktualnych ofert tego typu prowadzimy w zakładce nieruchomości bankowe w Hiszpanii, tutaj skupiamy się na samym procesie zakupu.
Trzy drogi zakupu
| Droga | Rabat (orientacyjnie) | Ryzyko | Dla kogo |
|---|---|---|---|
| Portal servicera lub banku, lokal wolny | 5 do 20% | Niskie do średniego | Większość kupujących |
| Portal servicera, lokal zajęty lub bez możliwości oglądania | 30 do 50% | Wysokie | Doświadczeni inwestorzy |
| Licytacja sądowa lub komornicza (Portal de Subastas BOE) | Bardzo zmienny | Wysokie | Inwestorzy z prawnikiem i gotówką |
Portale servicerów
Servicery to firmy, które w imieniu banków i funduszy zarządzają ich nieruchomościami i je sprzedają. Najbardziej znane marki na hiszpańskim rynku to między innymi Altamira, Haya, Servihabitat, Aliseda, Anticipa czy Solvia. Mają własne portale z wyszukiwarką, a ich oferty pojawiają się też na Idealista i Fotocasa. Część lokali da się obejrzeć z lokalnym agentem współpracującym z servicerem, część jest oznaczona jako niedostępna do oglądania.
Licytacje w portalu BOE
Licytacje sądowe i administracyjne odbywają się elektronicznie w Portalu de Subastas Agencia Estatal BOE. Do udziału trzeba mieć certyfikat elektroniczny lub inny sposób identyfikacji w hiszpańskiej administracji i wpłacić wadium, zwykle 5% wartości wyceny z ogłoszenia. Nie ma możliwości obejrzenia lokalu, a kupujący przejmuje go z ewentualnymi lokatorami i obciążeniami wcześniejszymi niż egzekwowana hipoteka. Licytacje to rynek dla profesjonalistów: bez dobrego prawnika procesowego łatwo przepłacić albo kupić problem.
Jak wygląda zakup od servicera krok po kroku
- Wybór oferty i weryfikacja. Przed złożeniem oferty zamów notę z rejestru (nota simple), sprawdź kartę w Catastro i zapytaj o status: wolny, zajęty, z najemcą.
- Oferta cenowa. Składasz ją przez portal albo agenta. Servicer przekazuje ją właścicielowi portfela, a odpowiedź przychodzi po kilku dniach do kilku tygodni. Negocjacje są możliwe, szczególnie przy lokalach długo wystawionych.
- Zaliczka i umowa rezerwacyjna. Zwykle kilka tysięcy euro albo kilka procent ceny. Warunki są narzucone przez sprzedającego i mało podatne na zmiany, dlatego prawnik powinien je przeczytać przed wpłatą.
- Akt notarialny. Termin wyznacza zwykle sprzedający, a jego notariusz przygotowuje akt. Kupujący może wskazać własnego notariusza, ale przy dużych servicerach bywa to trudne.
- Podatki i rejestracja. Przy lokalu używanym płacisz ITP, w Andaluzji 7%. Jeśli bank sprzedaje nowe, nigdy niezamieszkane mieszkanie z przejętej inwestycji deweloperskiej, zamiast ITP płacisz 10% VAT i 1,2% AJD.
Cały proces zwykle trwa od jednego do trzech miesięcy. Pieniądze przelewane z Polski warto przygotować wcześniej, bo servicery rzadko czekają z terminem aktu. Pomocny będzie tekst o przelewie pieniędzy do Hiszpanii przy zakupie nieruchomości.
Na co uważać: sześć typowych problemów
1. Sprzedaż "w stanie obecnym"
Bank nie mieszkał w lokalu i nie wie, co w nim jest. Umowy zawierają klauzulę, że kupujący akceptuje stan prawny, techniczny i urbanistyczny nieruchomości. Wady ukryte, przecieki, zniszczone instalacje i brakujące wyposażenie są twoim problemem. Lokale po eksmisjach bywają w złym stanie: bez kuchni, z wyrwanymi instalacjami, zalane.
2. Lokale zajęte
Oferty z dopiskiem "ocupado" lub "sin posesión" oznaczają, że w środku ktoś mieszka. Może to być były właściciel, najemca albo osoby bez tytułu prawnego. Odzyskanie lokalu może trwać od kilku miesięcy do ponad roku, a sąd może zawiesić eksmisję osób w trudnej sytuacji socjalnej. Ponieważ nabywcą często jest spółka lub inwestor, a nie osoba fizyczna, nie zawsze można skorzystać z najszybszej ścieżki cywilnej.
3. Zaległości wobec wspólnoty i gminy
Banki i fundusze nie zawsze płaciły na bieżąco opłaty wspólnoty i IBI. Lokal odpowiada za długi wobec wspólnoty z bieżącego roku i trzech poprzednich. Poproś o zaświadczenie administratora i zapisz w umowie, że zaległości spłaca sprzedający przed aktem.
4. Stan urbanistyczny
Przejęte domy poza miastami częściej mają nieuregulowane rozbudowy albo stoją na gruncie rolnym. Bank tego nie sprawdzał, więc ty musisz. To samo dotyczy niedokończonych inwestycji, w których brakuje licencji na pierwsze zasiedlenie.
5. Brak dokumentów
Brak certyfikatu energetycznego, instrukcji, kluczy do części wspólnych, pilotów do garażu. Drobiazgi, które kosztują czas i pieniądze. Certyfikat energetyczny sprzedający musi zapewnić przed aktem, więc warto to od razu egzekwować.
6. Mieszkania chronione
Część lokali z przejęć to VPO z limitem ceny i obowiązkiem zamieszkania. Nierezydent kupujący mieszkanie na wakacje zwykle nie może takiego lokalu nabyć ani wynajmować turystycznie.
Jak negocjować z servicerem
Negocjacje z funduszem wyglądają inaczej niż z prywatnym właścicielem. Po drugiej stronie nie ma emocji, jest arkusz z ceną minimalną i terminem, do którego portfel ma zostać sprzedany. Kilka rzeczy, które realnie działają:
- Sprawdź, jak długo lokal jest wystawiony. Oferty wiszące ponad pół roku i już raz przecenione mają największe pole do negocjacji.
- Uzasadnij ofertę liczbami: kosztorysem remontu, zaległościami wspólnoty, cenami podobnych lokali w budynku.
- Pokaż, że jesteś wiarygodny. Oferta gotówkowa z potwierdzeniem środków i krótkim terminem aktu często wygrywa z wyższą ofertą zależną od kredytu.
- Nie licz na zmiany w umowie. Servicery mają standardowe wzory i rzadko je modyfikują, łatwiej wynegocjować cenę niż warunki.
- Sprawdź końcówki kwartałów i roku. Fundusze rozliczane z wyników bywają wtedy bardziej skłonne do ustępstw, choć nie jest to reguła.
Finansowanie zakupu od banku
Kilka lat temu banki chętnie finansowały do 100% ceny własnych przejętych mieszkań, żeby się ich pozbyć. Dziś takie promocje zdarzają się rzadziej, a kredyt dla nierezydenta wynosi zwykle do 60 do 70% niższej z wartości: ceny lub wyceny. Lokal zajęty albo bez możliwości oglądania praktycznie nie dostanie kredytu, bo rzeczoznawca nie zrobi wyceny bez wejścia do środka. Zasady kredytowania opisujemy w przewodniku o kredycie hipotecznym w Hiszpanii.
Czy to się opłaca: prosty rachunek
Przykład: mieszkanie z przejęcia w Fuengiroli wystawione za 190 000 euro, podczas gdy podobne lokale w tym budynku kosztują około 230 000 euro. Rabat 40 000 euro wygląda dobrze. Po obejrzeniu okazuje się, że trzeba wymienić kuchnię, łazienkę i instalację elektryczną (25 000 do 35 000 euro), a wspólnota ma 3 000 euro zaległości. Realna oszczędność spada wtedy do kilku tysięcy euro, za cenę kilku miesięcy remontu. Bank to nie zawsze najtańsza droga, czasem dobrze wynegocjowany zakup od prywatnego sprzedającego wychodzi podobnie, a z mniejszym ryzykiem. Dlatego każdą taką ofertę licz razem z kosztami remontu i podatkami, na przykład w kalkulatorze kosztów zakupu.
Najczęstsze pytania
Czy Polak może kupić mieszkanie bankowe w Hiszpanii?
Tak, na tych samych zasadach co Hiszpan. Potrzebny jest numer NIE i, w praktyce, hiszpański rachunek bankowy.
Czy mogę obejrzeć mieszkanie przed zakupem?
Jeśli lokal jest wolny i servicer ma klucze, zwykle tak. Przy lokalach zajętych i na licytacjach nie, a to zdecydowanie zwiększa ryzyko.
Czy bank da gwarancję na wady?
Praktycznie nigdy. Umowy zawierają klauzulę zakupu w stanie obecnym, dlatego tak ważne jest oględziny i przegląd techniczny przed złożeniem oferty.
Czy Sareb jeszcze sprzedaje mieszkania?
Tak, ale jego oferta mocno się zmniejszyła, bo większość mieszkań przechodzi w 2026 roku do państwowego zasobu mieszkań dostępnych cenowo. Warto sprawdzać aktualny stan na stronie Sareb.
Znalazłeś mieszkanie z przejęcia i chcesz wiedzieć, czy rabat jest prawdziwy? Skontaktuj się z nami, a nasi doradcy pomogą porównać ofertę z rynkiem i wskażą, co sprawdzić przed złożeniem oferty.
Dołącz do dyskusji