Koszty zakupu nieruchomości w Andaluzji 2026: ITP 7%, VAT 10%, AJD i notariusz

Kupując nieruchomość w Andaluzji w 2026 roku, zapłacisz albo 7% podatku ITP (rynek wtórny), albo 10% VAT i 1,2% podatku AJD (nowe mieszkanie od dewelopera). Do tego dochodzą notariusz, rejestr, prawnik i drobne opłaty, więc całość zamyka się zwykle w 9 do 10% ceny na rynku wtórnym i w 12,5 do 13,5% na pierwotnym.

Dwa systemy podatkowe: rynek wtórny i pierwotny

W Hiszpanii o tym, jaki podatek płacisz, decyduje nie to, czy budynek jest nowy, ale to, kto sprzedaje i czy to pierwsza sprzedaż. Pierwsza dostawa nieruchomości przez dewelopera podlega VAT (hiszpańskie IVA). Każda kolejna sprzedaż, także mieszkania sprzed roku, podlega podatkowi od przeniesienia własności ITP. Oba podatki się wykluczają: albo jeden, albo drugi.

Ma to praktyczne konsekwencje. Mieszkanie kupione na etapie projektu (off-plan) i odsprzedane przez inwestora po dwóch latach będzie już transakcją wtórną z ITP 7%. Z kolei kupując bezpośrednio od dewelopera lokal gotowy od roku, nadal płacisz VAT, bo to wciąż pierwsza dostawa. Jeśli rozważasz nowe inwestycje, zobacz oferty z rynku pierwotnego.

Szerszy przegląd wszystkich podatków przy zakupie, łącznie z tym, co płaci sprzedający, znajdziesz w przewodniku podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Tutaj skupiam się na stawkach andaluzyjskich i konkretnych kwotach.

ITP 7%: podatek przy zakupie z drugiej ręki

Od 2021 roku Andaluzja stosuje jedną stałą stawkę ITP dla nieruchomości: 7%, bez progów zależnych od ceny. Wcześniej stawka rosła z wartością (8, 9, a nawet 10% dla drogich lokali), więc przy willach za kilka milionów euro zmiana była odczuwalna.

Od jakiej kwoty liczy się ITP

Podstawą jest wyższa z dwóch kwot: cena w akcie notarialnym albo tzw. wartość referencyjna katastru (valor de referencia), którą od 2022 roku ustala hiszpański urząd katastralny. Jeśli kupujesz okazyjnie poniżej wartości referencyjnej, podatek i tak zapłacisz od wartości referencyjnej. Warto ją sprawdzić przed podpisaniem umowy, robi to prawnik w serwisie Sede Electrónica del Catastro. Więcej o różnych wartościach katastralnych w tekście o wartości katastralnej w Hiszpanii.

Stawki obniżone

Andaluzja przewiduje niższe stawki, ale dotyczą one głównie osób, które kupują lokal jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual) i są w Hiszpanii rezydentami:

• 3,5% dla osób poniżej 35 lat przy wartości do 150 000 euro, a także m.in. dla rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością przy wartości do 250 000 euro,
• 6% dla głównego miejsca zamieszkania o wartości do 150 000 euro (stawka wymieniana w części źródeł, warto potwierdzić u doradcy podatkowego).

Polak kupujący apartament wakacyjny w Marbelli z tych ulg nie skorzysta. Przy cenach na Costa del Sol próg 150 000 euro jest zresztą rzadko osiągalny.

Termin i sposób zapłaty

ITP rozlicza się na formularzu Modelo 600 w agencji podatkowej Andaluzji (Agencia Tributaria de Andalucía). Termin to dwa miesiące od dnia aktu notarialnego. W praktyce robi to prawnik lub gestoría kupującego, często w ciągu kilku dni po akcie, bo bez potwierdzenia zapłaty rejestr nie wpisze nowego właściciela.

VAT 10% i AJD 1,2%: zakup od dewelopera

Przy pierwszej sprzedaży mieszkania lub domu stosuje się obniżoną stawkę VAT 10%. Dotyczy to także miejsca parkingowego i komórki sprzedawanych razem z mieszkaniem (maksymalnie dwóch miejsc postojowych). Działka budowlana bez domu lub lokal użytkowy są opodatkowane stawką 21%.

VAT płacisz deweloperowi razem z każdą ratą ceny, również z zaliczkami w trakcie budowy. Deweloper odprowadza go do urzędu.

Dodatkowo przy akcie notarialnym płacisz podatek od aktów prawnych AJD (Actos Jurídicos Documentados). W Andaluzji ogólna stawka to 1,2% ceny. Niższe stawki, 0,3% lub 0,1%, przewidziano dla młodych, rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością kupujących główne miejsce zamieszkania do określonych limitów, czyli znów zwykle nie dla kupującego apartament wakacyjny. AJD rozlicza się na tym samym formularzu Modelo 600 i w tym samym terminie co ITP.

AJD nie płaci się przy zakupie z drugiej ręki z ITP. Pojawia się natomiast przy akcie hipotecznym, ale od 2018 roku ten podatek od kredytu ponosi bank.

Notariusz, rejestr, prawnik: opłaty poza podatkami

Notariusz i rejestr w Hiszpanii mają taryfy ustalone przepisami (aranceles), więc nie ma sensu szukać tańszego. Różnica wynika z ceny i długości aktu.

• Notariusz (escritura de compraventa): zwykle 600 do 1 200 euro przy typowym mieszkaniu, więcej przy drogich willach. Po zwyczaju i przepisach koszt aktu ponosi sprzedający, ale kopie aktu dla kupującego i dodatkowe dokumenty to Twój koszt. W praktyce na Costa del Sol kupujący często płaci całą fakturę, co warto uzgodnić w umowie arras.
• Rejestr nieruchomości: około 0,1 do 0,25% ceny, czyli przy 400 000 euro zwykle 450 do 800 euro.
• Prawnik: najczęściej 1% ceny plus 21% IVA, czasem stała stawka. Niektórzy ustalają minimum, np. 2 000 lub 3 000 euro.
• Gestoría: 300 do 600 euro, jeśli nie jest w pakiecie prawnika.
• Tłumacz przysięgły przy akcie: obowiązkowy, gdy nie mówisz po hiszpańsku i nie masz pełnomocnika, zwykle 150 do 400 euro.

Plusvalía municipal, czyli gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, co do zasady płaci sprzedający. Uważaj tylko na zapisy umowy, które przerzucają go na kupującego, a przy zakupie od nierezydenta kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny na poczet podatku dochodowego sprzedającego i wpłacić go do urzędu.

Przykład: trzy nieruchomości, trzy rachunki

Kwoty w euro, orientacyjne. Swój wariant policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Dodatkowe koszty przy zakupie z kredytem

Jeśli finansujesz zakup hipoteką w hiszpańskim banku, rachunek zmienia się mniej, niż wiele osób się spodziewa. Od listopada 2018 roku podatek AJD od aktu hipotecznego płaci bank, a od wejścia w życie ustawy o kredycie hipotecznym w 2019 roku bank pokrywa też notariusza i rejestr samej hipoteki oraz koszt gestorii, która ją obsługuje.

Po Twojej stronie zostają:

• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę akredytowanego w Banku Hiszpanii (tasación), zwykle 350 do 700 euro dla mieszkania,
• kopia aktu hipotecznego, jeśli ją zamówisz, kilkadziesiąt euro,
• ewentualna prowizja za otwarcie kredytu (coraz rzadsza, w ofertach dla nierezydentów do 1%),
• ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, obowiązkowe przy hipotece, oraz ubezpieczenie na życie, jeśli przyjmiesz je w zamian za niższą marżę.

Pamiętaj, że bank finansuje część ceny, a nie podatki. Przy zakupie za 300 000 euro z kredytem 65% własne środki to wkład 105 000 euro i całe 26 000 do 27 000 euro kosztów. Przy nowym mieszkaniu za tę samą cenę podatki są wyższe o mniej więcej 12 000 euro, więc różnica w gotówce, którą musisz mieć, jest wyraźna.

Na co uważać przy rozliczeniu

1. Zaniżanie ceny w akcie. Propozycja, by część kwoty zapłacić „poza aktem”, to zły pomysł. Urząd i tak policzy podatek od wartości referencyjnej, a przy późniejszej sprzedaży zapłacisz wyższy podatek od zysku, bo cena nabycia będzie niższa.
2. Kontrola wartości. Jeśli cena jest wyraźnie niższa niż wartość referencyjna, a deklarujesz cenę, urząd wyśle korektę z odsetkami. To zdarza się po roku, dwóch.
3. Termin dwóch miesięcy. Spóźnienie oznacza dopłatę od 1% w górę plus odsetki. Upewnij się, że prawnik ma środki na podatek przed aktem.
4. Meble i wyposażenie. Jeśli kupujesz mieszkanie z meblami o dużej wartości, można je wycenić osobno w umowie, ale urząd akceptuje tylko realne kwoty. Sztuczne zawyżanie wartości mebli, żeby obniżyć ITP, kończy się zwykle korektą.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi ITP w Marbelli?

Tyle samo co w całej Andaluzji: 7% wartości nieruchomości, bez względu na cenę. Marbella nie ma własnych stawek tego podatku.

Czy obcokrajowiec płaci wyższe podatki przy zakupie?

Nie. ITP, VAT i AJD są takie same dla Hiszpana i Polaka. Różnice pojawiają się dopiero przy podatkach rocznych dla nierezydentów i przy sprzedaży.

Kto płaci notariusza w Hiszpanii?

Według przepisów koszt samego aktu ponosi sprzedający, a kupujący płaci swoją kopię i wpis do rejestru. W praktyce w umowie często ustala się, że kupujący pokrywa całość, więc trzeba to sprawdzić przed podpisaniem arras.

Czy można zapłacić ITP po wpisie do rejestru?

Nie. Rejestr nieruchomości nie dokona wpisu bez dowodu złożenia Modelo 600 i zapłaty podatku.

Chcesz poznać dokładne koszty dla wybranej nieruchomości, z uwzględnieniem jej wartości referencyjnej? Napisz do nas, a nasi doradcy sprawdzą to przed rezerwacją.