Nota simple to informacyjny wypis z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad), który pokazuje, kto jest właścicielem, jak opisana jest nieruchomość i czy ciążą na niej hipoteki, zajęcia lub służebności. Możesz ją zamówić sam przez internet na stronie Kolegium Rejestratorów za około 9 euro plus VAT i dostać mailem zwykle w ciągu kilku godzin. Trzeba ją pobrać przed wpłatą zadatku i jeszcze raz tuż przed aktem notarialnym.
Czym jest nota simple i czym nie jest
Hiszpański rejestr nieruchomości pełni rolę podobną do polskich ksiąg wieczystych. Każda nieruchomość ma w nim numer (finca registral) i historię wpisów. Nota simple to skrócony, aktualny wyciąg z tej historii. Nie jest urzędowym zaświadczeniem i nie ma mocy dowodowej w sądzie, do tego służy certificación registral. Do sprawdzenia stanu prawnego przed zakupem w zupełności wystarcza.
Ważne ograniczenie: rejestr pokazuje tylko to, co do niego wpisano. Nie znajdziesz w nim informacji o zaległych opłatach wspólnoty, niezapłaconym IBI za ostatni rok, nielegalnej rozbudowie tarasu czy toczącym się w gminie postępowaniu urbanistycznym, o ile nie zostało ono wpisane. Dlatego nota simple to pierwszy, a nie jedyny krok weryfikacji. Szerzej opisujemy rolę prawnika w tekście o prawniku przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Jak zamówić notę simple
Przez internet
Najprościej zamówić ją na stronie Kolegium Rejestratorów Hiszpanii (registradores.org). Procedura wygląda tak:
- Rejestrujesz się jako użytkownik albo zamawiasz bez konta z płatnością kartą.
- Wybierasz usługę „Nota simple” w sekcji rejestru nieruchomości.
- Wskazujesz nieruchomość: najpewniej przez numer finca registral i nazwę rejestru (np. Registro de la Propiedad de Marbella nr 3), albo przez numer katastralny (referencia catastral), albo przez adres. Możesz też szukać po danych właściciela, ale musisz wtedy podać uzasadniony interes.
- Podajesz cel zapytania, np. zakup nieruchomości (adquisición o arrendamiento de inmuebles).
- Płacisz kartą. Koszt to około 9 euro plus 21% VAT.
- Dokument przychodzi w PDF na maila, zwykle w ciągu kilku godzin w dni robocze, czasem następnego dnia.
Najczęstszy problem to wyszukiwanie po adresie. W Hiszpanii adresy w rejestrze bywają opisane inaczej niż na ogłoszeniu, np. jako numer działki na osiedlu z lat 70. Najszybciej idzie to z numerem katastralnym, który znajdziesz na rachunku IBI sprzedającego, albo z numerem finca, który podaje agencja.
Osobiście w rejestrze
Można też pójść do właściwego rejestru, w Marbelli jest ich kilka, każdy obsługuje inną część gminy. Opłata jest podobna, a dokument dostajesz na miejscu lub po krótkim czasie. W praktyce prawie wszyscy korzystają z wersji online.
Przez prawnika lub agencję
Prawnik i tak pobierze notę simple w ramach badania nieruchomości. Agencje często udostępniają ją kupującym od razu. Warto jednak sprawdzić datę wydania. Nota sprzed dwóch miesięcy może nie pokazywać hipoteki lub zajęcia wpisanego tydzień temu.
Jak czytać notę simple: sekcja po sekcji
| Sekcja (po hiszpańsku) | Co zawiera | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Descripción de la finca | adres, numer finca, rodzaj (mieszkanie, dom, działka), powierzchnia, udział w częściach wspólnych, czasem numer katastralny | czy powierzchnia i liczba pomieszczeń zgadzają się z ogłoszeniem i stanem faktycznym |
| Titularidad | właściciel lub właściciele, ich DNI lub NIE, udziały, tytuł nabycia, data | czy umowę podpisuje osoba wpisana jako właściciel, czy podpisują wszyscy współwłaściciele |
| Cargas | obciążenia: hipoteki, zajęcia, służebności, prawo pierwokupu, ograniczenia | każdy wpis musi zostać wyjaśniony i usunięty najpóźniej przy akcie |
| Documentos pendientes / asientos de presentación | dokumenty złożone do rejestru, jeszcze niewpisane | może to być nowa hipoteka lub sprzedaż innej osobie, sygnał alarmowy |
Opis nieruchomości
Porównaj opis z rzeczywistością. Jeśli w rejestrze mieszkanie ma 85 m², a w ogłoszeniu 110 m², różnica może wynikać z zabudowanego tarasu. Taka zabudowa często nie ma pozwolenia, a bank wyceni tylko powierzchnię legalną. Przy domach zwróć uwagę, czy w rejestrze w ogóle jest opisany budynek, czy tylko działka. Dom „niezadeklarowany” wymaga uregulowania (declaración de obra nueva) przed lub w trakcie zakupu.
Właściciel
Sekcja wskazuje osoby i udziały. Częste sytuacje, które wymagają dodatkowych dokumentów: właściciel zmarł i sprzedają spadkobiercy (potrzebny akt przyjęcia spadku), właścicielem jest spółka (potrzebne pełnomocnictwo zarządu i sprawdzenie rejestru handlowego), właściciel jest w trakcie rozwodu.
Obciążenia
Hipoteka sprzedającego to nic złego, o ile zostanie spłacona z ceny w dniu aktu. Notariusz zatrzyma wtedy odpowiednią kwotę, przedstawiciel banku sprzedającego jest obecny przy akcie, a później bank wydaje zaświadczenie o spłacie i hipotekę wykreśla się z rejestru. Koszt wykreślenia ponosi zwykle sprzedający. Zajęcie komornicze lub skarbowe (embargo) to poważniejsza sprawa: trzeba ustalić kwotę i doprowadzić do zwolnienia przed aktem lub w jego trakcie. Służebności, np. przejazdu lub przebiegu instalacji, zwykle zostają i trzeba ocenić, czy przeszkadzają.
Afecciones fiscales
W nocie często zobaczysz wpis o obciążeniu podatkowym (afección fiscal) na okres pięciu lat od poprzedniej transakcji. Oznacza on, że nieruchomość odpowiada za ewentualne niedopłacone podatki z tej transakcji. W praktyce to standard i prawnik sprawdza, czy podatek był zapłacony.
Kiedy pobierać notę simple w trakcie zakupu
- Przed rezerwacją lub tuż po niej: żeby sprawdzić, czy sprzedający jest właścicielem i czy nie ma oczywistych problemów.
- Przed podpisaniem arras: aktualna, z ostatnich dni. Od tego momentu ryzykujesz 10% ceny.
- Przed aktem: notariusz pobiera informację z rejestru w dniu aktu lub dzień wcześniej. Twój prawnik powinien też sprawdzić notę kilka dni wcześniej, żeby mieć czas na reakcję.
- Po akcie: po wpisie do rejestru warto pobrać notę jeszcze raz i potwierdzić, że jesteś wpisany jako właściciel, a stara hipoteka została wykreślona.
Cały przebieg transakcji z tymi momentami opisujemy w przewodniku jak kupić nieruchomość w Hiszpanii, a o umowie przedwstępnej przeczytasz w tekście umowa przedwstępna arras.
Czego nota simple nie pokaże i gdzie to sprawdzić
| Informacja | Gdzie ją znaleźć |
|---|---|
| Zaległości w opłatach wspólnoty | zaświadczenie od administratora wspólnoty (certificado de deuda), obowiązkowe przy akcie |
| Zaległy podatek IBI | ostatnie rachunki IBI sprzedającego lub zaświadczenie z urzędu podatkowego gminy |
| Legalność budynku i rozbudów | urząd gminy, dział urbanistyki, oraz porównanie z katastrem |
| Wartość katastralna i referencyjna | Sede Electrónica del Catastro, więcej w tekście o wartości katastralnej |
| Planowane dopłaty wspólnoty (derramas) | protokoły ze zgromadzeń wspólnoty z ostatnich lat |
| Licencja turystyczna | rejestr turystyczny Andaluzji (RTA) |
Tylko połączenie tych źródeł daje pełny obraz. W Marbelli, gdzie część budynków ma skomplikowaną historię urbanistyczną, sprawdzenie gminy jest równie ważne jak sama nota.
Przykład: co wyszło w nocie przy zakupie w Nueva Andalucía
Dla ilustracji typowa sytuacja, z jaką spotykają się kupujący. Apartament w Nueva Andalucía wystawiony za 520 000 euro, w ogłoszeniu 120 m² i trzy sypialnie. Nota simple pokazała:
- powierzchnię 96 m² i dwie sypialnie, bo trzecią wydzielono z salonu, a część tarasu zabudowano bez zgłoszenia,
- właścicielkę, która odziedziczyła mieszkanie po mężu, ale w rejestrze nadal widniał jako współwłaściciel zmarły małżonek,
- hipotekę z 2015 roku w hiszpańskim banku,
- wpis o obciążeniu podatkowym z tytułu przyjęcia spadku.
Żaden z tych punktów nie przekreślał transakcji, ale każdy wymagał działania. Sprzedająca musiała najpierw sporządzić akt przyjęcia spadku i zapłacić podatek od spadku, żeby zostać jedyną właścicielką w rejestrze. Bank potwierdził saldo kredytu do spłaty z ceny. Zabudowany taras wymagał oceny prawnika, czy minął termin, w którym gmina może nakazać przywrócenie stanu poprzedniego. Kupujący wynegocjował obniżkę ceny o kilkanaście tysięcy euro, uzasadnioną mniejszą powierzchnią prawną i ryzykiem związanym z tarasem, a termin aktu przesunięto o miesiąc.
Bez noty kupujący wpłaciłby zadatek 52 000 euro za mieszkanie, którego sprzedająca w tamtym momencie nie mogła sprzedać, i dowiedziałby się o problemie dopiero od notariusza.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje nota simple?
Przez internet około 9 euro plus VAT. Przy zamówieniu przez prawnika koszt jest zwykle wliczony w jego wynagrodzenie.
Czy mogę pobrać notę simple dowolnej nieruchomości?
Tak, rejestr jest jawny, ale trzeba wskazać uzasadniony cel, np. zamiar zakupu lub najmu. Wyszukiwanie po nazwisku właściciela jest bardziej ograniczone.
Jak długo ważna jest nota simple?
Nie ma formalnego terminu ważności, ale pokazuje stan z dnia wydania. Do podpisania arras i aktu używa się noty z ostatnich kilku dni.
Czy nota simple jest po hiszpańsku?
Standardowo tak. Rejestratorzy oferują też wersje z tłumaczeniem na angielski za dodatkową opłatą, ale wiążąca jest treść hiszpańska.
Masz notę simple i nie wiesz, jak odczytać jakiś wpis? Prześlij ją do nas, a nasi doradcy wyjaśnią, co oznacza i czy wymaga działania przed podpisaniem umowy.
Dołącz do dyskusji