Rynek pierwotny czy wtórny na Costa del Sol: podatki, ryzyka i terminy

Na Costa del Sol mieszkanie z rynku wtórnego obciąża kupującego podatkiem ITP w wysokości 7%, a nowe mieszkanie od dewelopera podatkiem VAT 10% plus AJD 1,2%, więc rynek pierwotny jest w podatkach droższy o około 4,2 punktu procentowego ceny. W zamian dostajesz nowy standard, gwarancje budowlane i rozłożone płatności, ale czekasz na klucze od kilku miesięcy do nawet trzech lat. Rynek wtórny to szybka transakcja i znana lokalizacja, za to więcej sprawdzania stanu prawnego i technicznego.

Podatki przy zakupie: ITP kontra VAT i AJD

W Hiszpanii to nie status kupującego, lecz rodzaj transakcji decyduje o podatku. Pierwsza sprzedaż nowego budynku przez dewelopera podlega VAT (IVA), każda kolejna sprzedaż między osobami prywatnymi podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP).

Uwaga na miejsca parkingowe i komórki. Kupione razem z mieszkaniem w jednym akcie mają zwykle VAT 10%, kupione osobno 21%. Dla domów i willi zasady są takie same jak dla mieszkań. Z kolei plusvalía municipal, czyli gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, co do zasady płaci sprzedający, także deweloper. Na rynku wtórnym zdarzają się jednak umowy, w których sprzedający próbuje przerzucić go na kupującego, więc trzeba to sprawdzić w projekcie umowy.

Szczegółowe stawki i wyjątki zebraliśmy w przewodniku o podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, a całkowity koszt dla swojego wariantu policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Rynek pierwotny: co zyskujesz, a gdzie jest ryzyko

Nowe inwestycje na Costa del Sol to w większości apartamenty w kompleksach z basenem, siłownią i ogrodami, często z dużymi tarasami i lepszą izolacją niż w budynkach z lat 80. i 90. Certyfikat energetyczny nowych budynków to zwykle klasa A lub B, co przekłada się na niższe rachunki za klimatyzację.

Zalety

• Rozłożone płatności. Typowo 10-20% przy rezerwacji i podpisaniu umowy, kolejne 10-30% w trakcie budowy, reszta przy akcie. Masz czas na zebranie środków lub kredyt.
• Gwarancje ustawowe. Ley de Ordenación de la Edificación przewiduje odpowiedzialność za wady wykończenia przez rok, za instalacje i elementy wpływające na użytkowanie przez 3 lata, a za konstrukcję przez 10 lat.
• Ochrona wpłat. Deweloper musi zabezpieczyć zaliczki gwarancją bankową (aval bancario) lub ubezpieczeniem, więc przy upadłości lub niedokończeniu inwestycji pieniądze wracają z odsetkami.
• Wybór układu i wykończenia na wczesnym etapie.

Ryzyka

• Opóźnienia. Termin oddania w umowie i realna data to często dwie różne sprawy. Na Costa del Sol przesunięcia o 3-9 miesięcy zdarzają się regularnie, głównie przez czas oczekiwania na licencję na pierwsze zasiedlenie (licencia de primera ocupación) w urzędach gmin.
• Brak aval dla każdej wpłaty. Jeśli deweloper nie wyda gwarancji, Twoja wpłata nie jest chroniona w ustawowy sposób.
• Różnica między wizualizacją a rzeczywistością: widok, nasłonecznienie, sąsiednie działki, na których za dwa lata może stanąć kolejny blok.
• Ryzyko wyceny. Jeśli ceny spadną w czasie budowy, bank przy akcie może wycenić mieszkanie niżej niż cena z umowy i dać mniejszy kredyt.

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź historię i finanse firmy. Jak to zrobić krok po kroku, opisujemy w tekście jak sprawdzić dewelopera w Hiszpanii. Aktualne projekty znajdziesz w zakładce rynek pierwotny.

Rynek wtórny: szybciej, taniej w podatkach, więcej do sprawdzenia

Rynek wtórny na Costa del Sol to bardzo szeroki wybór: od małych apartamentów w kompleksach z lat 70. przy plaży, przez mieszkania w centrach miast, po wille w urbanizacjach powstałych w ostatnich dwudziestu latach. Często są to lokalizacje, w których nowej zabudowy już nie będzie, na przykład pierwsza linia brzegowa.

Zalety

• Niższe podatki: 7% zamiast 11,2%.
• Szybkość: od rezerwacji do aktu zwykle 4-10 tygodni.
• Widzisz, co kupujesz: realny widok, hałas, sąsiadów i stan wspólnoty.
• Pole do negocjacji: przy dłużej wystawionych ofertach rabaty rzędu kilku procent nie są rzadkością.
• Natychmiastowe użytkowanie lub wynajem, jeśli lokal ma ważną rejestrację.

Ryzyka

• Długi przypisane do nieruchomości. Zaległe IBI i opłaty wspólnoty mogą obciążać nowego właściciela. Przed aktem trzeba mieć zaświadczenie od administratora wspólnoty o braku zaległości i potwierdzenie zapłaty IBI.
• Nielegalne rozbudowy. Zamknięte tarasy, dobudowane pokoje czy baseny, których nie ma w rejestrze ani w katastrze. Przy willach to częsty problem.
• Stan techniczny. Instalacje, wilgoć, dach, stan basenu i części wspólnych. Zaplanowane remonty wspólnoty mogą oznaczać dodatkowe opłaty (derrama).
• Wartość referencyjna. Jeśli kupisz poniżej wartości referencyjnej katastru, ITP i tak zapłacisz od wyższej kwoty.

Oferty z drugiej ręki zebraliśmy w zakładce rynek wtórny.

Terminy: ile czeka się na klucze

Przy rynku wtórnym termin zależy głównie od kredytu i od tego, czy sprzedający ma uporządkowane dokumenty. Przy off-plan zależy od budowy i urzędów. Jeśli chcesz zacząć wynajmować w konkretnym sezonie, licz datę oddania z zapasem co najmniej pół roku.

Przykład: dwa mieszkania za 350 000 euro

Porównajmy dwa realne scenariusze w okolicach Estepony lub Mijas. Pierwszy to nowy apartament z dwiema sypialniami w kompleksie z basenem, kupowany na etapie budowy, z oddaniem za 18 miesięcy. Drugi to apartament o podobnej powierzchni w budynku z 2005 roku, gotowy do wprowadzenia.

Przy nowym mieszkaniu zapłacisz 35 000 euro VAT i 4 200 euro AJD, razem 39 200 euro podatków. Przy mieszkaniu z drugiej ręki ITP wyniesie 24 500 euro, o ile wartość referencyjna katastru nie jest wyższa od ceny. Różnica to prawie 15 000 euro na korzyść rynku wtórnego.

Ten rachunek trzeba jednak uzupełnić. Starsze mieszkanie często wymaga odświeżenia kuchni, łazienki czy klimatyzacji, co na Costa del Sol kosztuje łatwo 15 000-30 000 euro. Ma też zwykle gorszą klasę energetyczną i wyższe rachunki latem. Z kolei przy mieszkaniu w budowie przez 18 miesięcy nie korzystasz z nieruchomości i nie zarabiasz na wynajmie. Przy średnim czynszu w okolicy około 17-21 euro za m² miesięcznie, dla 80 m² to 1 400-1 700 euro miesięcznie, które przez półtora roku idą do kogoś innego.

Dlatego przy porównaniu licz trzy rzeczy razem: podatki, nakłady na remont i koszt czekania. Dopiero suma pokazuje, który wariant jest tańszy w Twojej sytuacji.

Dla kogo który rynek

• Rynek pierwotny pasuje osobom, które nie potrzebują nieruchomości od razu, chcą rozłożyć płatności, cenią nowy standard i niskie koszty energii, a także inwestorom liczącym na wzrost wartości między podpisaniem umowy a oddaniem budynku.
• Rynek wtórny pasuje osobom, które chcą korzystać z mieszkania lub wynajmować je od najbliższego sezonu, kupują w ścisłym centrum lub przy samej plaży, albo mają ograniczony budżet na podatki.

W obu przypadkach potrzebny jest niezależny prawnik, który sprawdzi rejestr (nota simple), kataster, licencje, a na rynku pierwotnym także gwarancje dewelopera.

Najczęstsze pytania

Czy mieszkanie kupione od dewelopera po kilku latach od budowy to nadal rynek pierwotny?

Jeśli to pierwsza sprzedaż przez dewelopera, a lokal nie był przez dwa lata użytkowany ani wynajmowany, zwykle obowiązuje VAT. Jeśli deweloper wynajmował lokal dłużej, transakcja może podlegać ITP. To trzeba potwierdzić u prawnika przed podpisaniem umowy.

Czy na rynku wtórnym można negocjować cenę mocniej niż u dewelopera?

Zwykle tak. Deweloperzy trzymają cenniki, a rabaty dają raczej w formie wyposażenia lub miejsca parkingowego. Prywatni sprzedający są bardziej elastyczni, zwłaszcza przy ofertach wystawionych od wielu miesięcy.

Czy przy nowym mieszkaniu też płaci się plusvalía?

Plusvalía municipal obciąża sprzedającego, czyli w przypadku nowego budynku dewelopera. Kupujący zapłaci ją dopiero przy swojej przyszłej sprzedaży.

Jeśli zastanawiasz się, czy w Twoim przypadku lepszy będzie projekt w budowie czy gotowy apartament, napisz do nas. Porównamy konkretne oferty pod względem kosztów, terminów i ryzyka.