Ceny nieruchomości w Hiszpanii 2026: trendy na Costa del Sol

Ceny nieruchomości na Costa del Sol w 2026 roku nadal rosną, ale wolniej niż w poprzednich latach. Średnia cena ofertowa w prowincji Malaga wynosi według ostatnich danych idealista 4317 euro za metr kwadratowy, o 6,6% więcej niż rok wcześniej, a w samej Marbelli 5967 euro za m2 przy wzroście o 3,2%. Najszybciej drożeją dziś miejscowości, które jeszcze niedawno uchodziły za tańszą alternatywę: Estepona, Manilva i Mijas.

Ceny w poszczególnych miejscowościach w 2026 roku

Poniższa tabela pokazuje średnie ceny ofertowe z ostatniego raportu idealista z 2026 roku. To ceny w ogłoszeniach, które zwykle są o kilka do kilkunastu procent wyższe niż ceny w aktach notarialnych, ale dobrze pokazują różnice między miejscowościami i kierunek zmian.

Szersze zestawienie cen w innych regionach, w tym na Costa Blanca, znajdziesz na stronie o cenach nieruchomości w Hiszpanii.

Trend 1: Marbella hamuje, ale nie tanieje

Marbella przez ostatnie lata notowała roczne wzrosty rzędu 6-8%. W pierwszych miesiącach 2026 roku tempo wynosiło jeszcze 6-7,5%, a od kwietnia zaczęło wyraźnie słabnąć: w maju było to 4,7%, a według ostatnich danych 3,2%. Mimo to cena za metr co miesiąc ustanawia nowy rekord. To typowy obraz dojrzałego, drogiego rynku: ceny są wysokie, część kupujących przenosi się do sąsiednich gmin, a sprzedający coraz częściej muszą zgadzać się na negocjacje.

Wewnątrz gminy różnice są ogromne. Golden Mile, Sierra Blanca i okolice Puerto Banús to ceny wielokrotnie wyższe niż w San Pedro de Alcántara czy w starszych blokach w centrum Marbelli. Kto szuka okazji w samym mieście, znajdzie je raczej w starszych blokach w centrum i w San Pedro niż w nowych osiedlach na wzgórzach.

Trend 2: Estepona i zachodnia część wybrzeża doganiają Marbellę

Estepona z rocznym wzrostem ponad 17% jest najszybciej drożejącą dużą miejscowością w regionie. Cena ofertowa przekroczyła 5000 euro za m2, co jeszcze kilka lat temu wydawało się nierealne. Przyczyny są dość jasne: duża liczba nowych inwestycji o wysokim standardzie, odnowione centrum, bulwar nadmorski i ceny, które przez lata były wyraźnie niższe niż w Marbelli.

Podobny mechanizm widać w Manilvie, która z ceną około 3000 euro za m2 i wzrostem o ponad 11% przyciąga kupujących szukających nowych mieszkań z widokiem na morze w budżecie do 400 000 euro. Kto chce kupić w tej części wybrzeża, powinien liczyć się z tym, że ceny z 2024 roku już nie wrócą. Aktualne oferty z tego kierunku znajdziesz w zakładce nieruchomości w Esteponie.

Trend 3: stopy procentowe znów idą w górę

Po serii obniżek w latach 2024-2025 Europejski Bank Centralny zmienił kierunek. We wrześniu 2026 roku podniósł stopy o 25 punktów bazowych, a stopa depozytowa wynosi 2,5%. Euribor 12M, od którego liczone jest oprocentowanie większości hiszpańskich kredytów o zmiennej stopie, wzrósł w sierpniu do średnio około 2,95%, a we wrześniu dzienne notowania przekraczały 3,3%.

Dla kupujących z Polski oznacza to droższe kredyty w Hiszpanii. Nierezydenci dostają zwykle finansowanie do 60-70% wartości nieruchomości, a oprocentowanie stałe lub mieszane jest wyższe niż dla rezydentów. Większość nabywców na Costa del Sol kupuje jednak za gotówkę lub z niewielkim kredytem, więc wpływ na ceny jest mniejszy niż na rynkach, gdzie dominują kupujący lokalni. Szczegóły warunków znajdziesz w przewodniku o hipotece dla nierezydenta, a szerzej o tym zjawisku piszemy we wpisie o wpływie stóp procentowych EBC na rynek.

Trend 4: wynajem turystyczny pod coraz większą kontrolą

Czynsze rosną szybciej niż ceny zakupu. W Marbelli średnia stawka najmu w ogłoszeniach wynosi według ostatnich danych 23,6 euro za m2 miesięcznie, o 8,7% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie władze ograniczają najem krótkoterminowy:

• andaluzyjski dekret 31/2024 dał gminom narzędzia do ograniczania liczby mieszkań turystycznych (viviendas de uso turístico, VUT) i zaostrzył wymagania techniczne,
• od kwietnia 2025 roku, na mocy zmian w hiszpańskiej ustawie o własności horyzontalnej, nowy najem turystyczny w budynku wymaga zgody wspólnoty właścicieli podjętej większością trzech piątych,
• od lipca 2025 roku działa ogólnokrajowy rejestr najmu krótkoterminowego, a numer rejestracyjny musi być widoczny w ogłoszeniach,
• miasto Malaga od lipca 2026 roku wstrzymało wydawanie nowych licencji turystycznych na terenach mieszkaniowych w całej gminie, na okres do trzech lat.

Kto kupuje z myślą o wynajmie turystycznym, musi sprawdzić zasady konkretnej gminy i statut wspólnoty przed podpisaniem umowy. Coraz więcej inwestorów przechodzi na najem średnio- i długoterminowy, który przy rosnących czynszach daje przewidywalny dochód.

Trend 5: rynek pierwotny drożeje szybciej niż wtórny

Nowe mieszkania na Costa del Sol są wyraźnie droższe od używanych. Koszty budowy, ceny działek i wymagania energetyczne sprawiają, że deweloperzy rzadko schodzą z cen. Jednocześnie część kupujących zza granicy wybiera właśnie nowe budownictwo: klasa energetyczna A lub B, nowoczesne części wspólne, gwarancje dewelopera i brak konieczności remontu. Pamiętaj, że przy zakupie od dewelopera płacisz VAT 10% i AJD 1,2%, a na rynku wtórnym ITP 7%. Całkowity koszt dla konkretnej oferty policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu.

Co to oznacza dla kupującego w 2026 roku

• Nie ma przesłanek do oczekiwania na wyraźne spadki cen w najbardziej popularnych miejscowościach. Podaż nowych mieszkań jest ograniczona, a popyt z zagranicy stabilny.
• Jest więcej miejsca do negocjacji niż w 2024 i 2025 roku, szczególnie przy starszych nieruchomościach wystawionych od wielu miesięcy.
• Przy kredycie warto rozważyć stałe oprocentowanie, bo kierunek stóp procentowych zmienił się na rosnący.
• Strategia oparta wyłącznie na wynajmie turystycznym niesie dziś większe ryzyko regulacyjne niż jeszcze dwa lata temu.

Trend 6: kupujący z zagranicy bez Golden Visa

W kwietniu 2025 roku Hiszpania zlikwidowała tak zwaną Golden Visa, czyli zezwolenie na pobyt dla obywateli spoza UE, którzy kupili nieruchomości za co najmniej 500 000 euro. Przed zmianą obawiano się, że odpływ tej grupy uderzy w ceny w Marbelli. Dane z 2026 roku tego nie potwierdzają. Dla obywateli Unii, w tym Polaków, wiza nigdy nie miała znaczenia, a kupujący spoza Europy w segmencie luksusowym rzadko kierowali się wyłącznie nią.

Struktura popytu się jednak zmienia. Na Costa del Sol wyraźnie widać kupujących z Europy Środkowej i Północnej, w tym z Polski, którzy szukają drugiego domu lub miejsca do pracy zdalnej. Wielu z nich ma inne priorytety niż turyści sprzed dekady: dobry internet, szkoły międzynarodowe, dostęp do lotniska w Maladze w ciągu 30-45 minut, życie w miejscowości przez cały rok, a nie tylko w sezonie. To jeden z powodów, dla których rosną ceny w Esteponie i Fuengiroli, a nie wyłącznie w prestiżowych dzielnicach Marbelli.

Jak czytać statystyki cen, żeby nie wyciągnąć złych wniosków

Średnie ceny za metr to wygodny punkt odniesienia, ale łatwo je źle zinterpretować. Kilka zasad, które pomagają:

• Ceny ofertowe a transakcyjne. Portale ogłoszeniowe pokazują ceny wywoławcze. Dane z aktów notarialnych i wycen bankowych dla tej samej gminy są zwykle niższe, czasem wyraźnie.
• Średnia dla całej gminy miesza różne produkty. W Marbelli jedna średnia obejmuje zarówno kawalerkę z lat 70. w centrum, jak i penthouse na Golden Mile. Zmiana struktury ofert w danym miesiącu potrafi przesunąć średnią bez realnej zmiany cen.
• Porównuj ten sam typ nieruchomości. Apartament z dwiema sypialniami w nowej urbanizacji z basenem porównuj z podobnymi mieszkaniami w tej samej okolicy, a nie ze średnią gminną.
• Patrz na trend, nie na jeden miesiąc. Pojedyncze wahania o kilka dziesiątych procenta nic nie znaczą. Istotny jest kierunek z kilku kwartałów.

Najczęstsze pytania

Czy ceny na Costa del Sol spadną w 2027 roku?

Nikt nie zna przyszłości, ale dane z 2026 roku pokazują spowolnienie wzrostów, a nie spadki. Wyższe stopy procentowe mogą dalej hamować tempo, jednak ograniczona podaż i popyt zagraniczny działają w przeciwnym kierunku. Realny scenariusz to stabilizacja lub umiarkowane wzrosty, z różnicami między miejscowościami.

Gdzie na Costa del Sol jest najtaniej?

Wśród popularnych miejscowości najniższe średnie ceny ofertowe mają obecnie Manilva i Mijas. Tańsze są też miejscowości w głębi lądu, ale tam inaczej wygląda dostęp do usług i rynek wynajmu.

Czy ceny ofertowe to ceny, za które się kupuje?

Nie. Ceny transakcyjne są zwykle niższe. Według danych z akt notarialnych i wycen różnica w Marbelli bywa znacząca, dlatego zestawienia ofertowe traktuj jako wskaźnik kierunku i różnic między lokalizacjami.

Jeśli chcesz sprawdzić, jak te trendy przekładają się na konkretną miejscowość i twój budżet, skontaktuj się z nami. Przygotujemy zestawienie aktualnych ofert z porównaniem cen w okolicy.