Tak, Polak może kupić mieszkanie lub dom w Hiszpanii na tych samych zasadach co Hiszpan. Jako obywatel Unii Europejskiej nie potrzebujesz zezwolenia, wizy ani rezydencji. Musisz mieć numer NIE, ważny paszport lub dowód osobisty i udokumentować pochodzenie pieniędzy, a resztę formalności załatwia się u notariusza.
Jakie prawa ma obywatel UE przy zakupie w Hiszpanii
Swobodny przepływ kapitału w Unii oznacza, że Hiszpania nie może ograniczać obywatelom innych państw członkowskich nabywania nieruchomości. W praktyce:
- nie musisz mieszkać w Hiszpanii ani mieć tam pracy,
- nie ma limitu liczby nieruchomości ani ich wartości,
- możesz kupić mieszkanie, dom, działkę, lokal użytkowy lub udział w nieruchomości,
- możesz kupić sam, z małżonkiem, z inną osobą albo przez spółkę.
Wyjątek stanowią tereny o znaczeniu dla obronności, głównie w pobliżu baz wojskowych i na części wysp, gdzie przez lata wymagano zgody Ministerstwa Obrony. Na Costa del Sol w okolicach Marbelli, Malagi czy Estepony ten problem praktycznie nie występuje.
Warto też wiedzieć, że w kwietniu 2025 roku Hiszpania zlikwidowała tzw. złotą wizę, czyli prawo pobytu dla osób spoza UE kupujących nieruchomości za co najmniej 500 000 euro. Polaków to nie dotyczyło, bo jako obywatele UE i tak mamy prawo pobytu. Więcej o tej zmianie przeczytasz w tekście o Golden Visa w Hiszpanii.
W hiszpańskiej debacie politycznej pojawiają się co jakiś czas propozycje ograniczenia zakupów przez cudzoziemców spoza UE lub nałożenia na nich wysokiego podatku. Na dzień pisania tego tekstu nie dotyczą one obywateli Unii, ale warto śledzić zmiany, jeśli planujesz zakup za kilka lat.
Dokumenty, których potrzebujesz
| Dokument | Do czego służy | Gdzie go zdobyć |
|---|---|---|
| Paszport lub dowód osobisty | identyfikacja u notariusza i w banku | Polska, musi być ważny w dniu aktu |
| Numer NIE | identyfikator podatkowy cudzoziemca, bez niego nie podpiszesz aktu | ambasada Hiszpanii w Warszawie lub policja w Hiszpanii |
| Hiszpańskie konto bankowe | płatność ceny, opłacanie podatków i rachunków | dowolny bank w Hiszpanii, część otwiera konta zdalnie |
| Dokumentacja pochodzenia środków | wymóg przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy | wyciągi bankowe, umowa sprzedaży, PIT, umowa kredytu |
| Pełnomocnictwo notarialne (opcjonalnie) | gdy nie możesz być obecny przy akcie | notariusz w Polsce z apostille i tłumaczeniem lub notariusz w Hiszpanii |
Najwięcej czasu zajmuje zwykle numer NIE. Opisujemy to szczegółowo w przewodniku numer NIE w Hiszpanii.
Pochodzenie pieniędzy
Hiszpańscy notariusze i banki mają obowiązek sprawdzić, skąd pochodzą środki. Notariusz w akcie wpisuje, w jaki sposób zapłacono cenę: numerami przelewów, czeków bankowych, kontami. Gotówka powyżej 1 000 euro przy transakcji z udziałem przedsiębiorcy jest w Hiszpanii zakazana, a przy zakupie nieruchomości w praktyce nikt nie przyjmuje gotówki. Przygotuj wyciągi pokazujące, jak pieniądze trafiły na konto, oraz dokument źródłowy: umowę sprzedaży mieszkania w Polsce, zeznanie podatkowe, umowę darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia.
Formalności po polskiej stronie
Polskie prawo nie wymaga zgody żadnego urzędu na zakup nieruchomości za granicą. Jest jednak kilka spraw, o których warto pamiętać:
- Przelew dużej kwoty. Polski bank może poprosić o wyjaśnienie celu przelewu, zwłaszcza przy kwotach powyżej 15 000 euro. Kopia umowy rezerwacyjnej lub arras zwykle wystarcza.
- Wspólność majątkowa. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, w akcie hiszpańskim notariusz zapyta o ustrój majątkowy. Kupując z majątku wspólnego, oboje małżonkowie powinni być wskazani albo mieć pełnomocnictwo. Hiszpańskie prawo stosuje w takiej sytuacji prawo właściwe dla Waszego małżeństwa, czyli zwykle polskie.
- Podatki w Polsce. Sam zakup nie rodzi podatku w Polsce. Jeśli będziesz wynajmować, przychód opodatkujesz w Hiszpanii, a w Polsce rozliczysz go zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania.
- Dziedziczenie. Warto rozważyć testament, a nawet wybrać w nim prawo polskie jako właściwe dla spadku, co pozwala unijne rozporządzenie spadkowe. Ułatwia to później sprawy rodzinie.
Formalności po hiszpańskiej stronie
Proces zakupu w Hiszpanii przebiega wieloetapowo: rezerwacja, umowa arras, akt notarialny (escritura), wpis do rejestru. Krok po kroku opisujemy go w przewodniku jak kupić nieruchomość w Hiszpanii. Z punktu widzenia obywatela UE istotne są cztery rzeczy:
- NIE przed aktem. Notariusz nie podpisze aktu bez tego numeru. Umowę rezerwacyjną i arras da się podpisać bez NIE, ale warto złożyć wniosek od razu.
- Tłumacz. Akt jest sporządzany po hiszpańsku. Jeśli nie znasz języka, notariusz wymaga tłumacza, którego obecność potwierdza w akcie. Część notariuszy w Marbelli sporządza akty dwujęzyczne, po hiszpańsku i angielsku.
- Zatrzymanie 3%, gdy sprzedaje nierezydent. Jeśli kupujesz od innego cudzoziemca, który nie mieszka w Hiszpanii, musisz zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego na formularzu Modelo 211. To zabezpieczenie podatku sprzedającego.
- Rejestracja w katastrze i gminie. Po akcie trzeba przepisać rachunki za media i zgłosić zmianę właściciela dla podatku IBI. Zwykle robi to prawnik lub gestoría.
Zakup bez rezydencji a mieszkanie w Hiszpanii na stałe
Kupno mieszkania nie wymaga rezydencji, ale jeśli zamierzasz przebywać w Hiszpanii dłużej niż trzy miesiące, musisz się zarejestrować jako obywatel UE i uzyskać zielone zaświadczenie (certificado de registro de ciudadano de la Unión). Do tego potrzebne jest udokumentowanie ubezpieczenia zdrowotnego i środków na utrzymanie albo pracy w Hiszpanii.
Ważna jest też rezydencja podatkowa. Kto spędza w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku albo ma tam centrum interesów życiowych, staje się hiszpańskim rezydentem podatkowym i rozlicza tam dochody z całego świata. Dla osób kupujących apartament na wakacje to zwykle nie problem, ale dla emerytów planujących zimowanie w Maladze czy Marbelli już tak. Szczegóły w tekście o rezydencji podatkowej w Hiszpanii.
Nierezydent, który posiada nieruchomość, płaci co roku podatek od nieruchomości IBI oraz podatek dochodowy nierezydentów IRNR. Gdy mieszkanie nie jest wynajmowane, urząd przyjmuje dochód przypisany w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej i opodatkowuje go stawką 19% dla obywateli UE. Przy wynajmie płacisz 19% od przychodu pomniejszonego o udokumentowane koszty.
Zakup na firmę lub zdalnie
Polska spółka może kupić nieruchomość w Hiszpanii. Potrzebuje wtedy hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej dla podmiotu zagranicznego oraz dokumentów rejestrowych z apostille i tłumaczeniem. Dla osoby prywatnej to zwykle niepotrzebna komplikacja, ale przy wynajmie komercyjnym bywa sensowne. Kluczowe jest skonsultowanie tego z doradcą podatkowym po obu stronach.
Coraz więcej Polaków kupuje też zdalnie, przez pełnomocnika. Wystarczy pełnomocnictwo sporządzone u polskiego notariusza, opatrzone apostille i przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego, albo podpisane w hiszpańskim konsulacie. Więcej w poradniku o zakupie nieruchomości zdalnie przez pełnomocnictwo.
Najczęstsze błędy przy pierwszym zakupie
Z rozmów z polskimi kupującymi wynika, że problemy rzadko dotyczą samego prawa do zakupu. Częściej chodzi o kolejność działań i założenia przeniesione z polskiego rynku.
- Wpłata zadatku bez sprawdzenia nieruchomości. W Hiszpanii agent często naciska na szybką rezerwację. Przed przelaniem pieniędzy prawnik powinien przynajmniej pobrać z rejestru nota simple, żeby sprawdzić, kto jest właścicielem i czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka lub zajęcie.
- Brak własnego prawnika. Notariusz w Hiszpanii nie bada nieruchomości tak szeroko, jak wielu Polaków zakłada. Potwierdza tożsamość, czyta akt i sprawdza podstawowe dane w rejestrze. Kwestie urbanistyczne, legalność rozbudów czy zaległości we wspólnocie to zadanie prawnika kupującego.
- Zakładanie, że każde mieszkanie można wynajmować turystom. W Andaluzji wynajem krótkoterminowy wymaga wpisu do rejestru turystycznego, a wspólnota mieszkaniowa może go zakazać. Jeśli to Twój plan biznesowy, sprawdź to przed rezerwacją.
- Odkładanie NIE na ostatnią chwilę. Termin aktu wyznacza się zwykle 4 do 8 tygodni po arras. Brak NIE w dniu aktu oznacza przesunięcie, a w skrajnym przypadku utratę zadatku.
- Brak rezerwy na koszty. Do ceny dochodzi 9 do 13% kosztów, których bank nie finansuje.
Najczęstsze pytania
Czy Polak potrzebuje rezydencji, żeby kupić mieszkanie w Hiszpanii?
Nie. Rezydencja ani meldunek nie są wymagane do zakupu. Potrzebny jest numer NIE, który dostaje każdy cudzoziemiec mający interesy w Hiszpanii.
Czy obywatel UE płaci wyższe podatki przy zakupie?
Nie. Podatki przy zakupie są identyczne dla Hiszpanów i cudzoziemców. Różnice występują przy rocznym rozliczeniu nierezydentów.
Czy mogę kupić mieszkanie w Hiszpanii bez znajomości hiszpańskiego?
Tak. Przy akcie potrzebny jest tłumacz, a umowy wstępne często sporządza się w wersji dwujęzycznej. Dobrze jednak mieć prawnika, który wyjaśni każdy zapis w Twoim języku.
Czy dostanę kredyt w Hiszpanii jako Polak?
Tak, hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom z UE, zwykle do 60 do 70% wartości nieruchomości.
Jeśli zastanawiasz się, od czego zacząć formalności, skontaktuj się z nami. Nasi doradcy przeprowadzą Cię przez kolejne etapy, od NIE po wpis do rejestru.
Dołącz do dyskusji