Żeby kupić mieszkanie za 300 000 euro w Marbelli z kredytem hiszpańskiego banku, potrzebujesz w praktyce około 120 000 do 150 000 euro własnych środków. Bank finansuje nierezydentom zwykle 60 do 70% wartości, a podatki i opłaty transakcyjne, rzędu 10% ceny, trzeba pokryć w całości z własnej kieszeni. Przy zakupie za gotówkę budżet to cena plus około 10 do 12%.
Założenia przykładu
Liczby zawsze zależą od konkretnej transakcji, dlatego rozpiszę jeden typowy scenariusz i pokażę, co się zmienia w wariantach. Przyjmuję:
- mieszkanie z rynku wtórnego w Marbelli, cena 300 000 euro (to np. około 60 m² w San Pedro de Alcántara albo 50 m² w starszym budynku w Nueva Andalucía),
- kupującym jest obywatel Polski, nierezydent podatkowy w Hiszpanii,
- wariant A: zakup za gotówkę, wariant B: kredyt na 65% ceny,
- stan prawny i stawki obowiązujące w Andaluzji w 2026 roku.
Dlaczego 300 000 euro? Bo to w Marbelli realny próg wejścia dla mieszkania w dobrym stanie, w kompleksie z basenem. Taniej da się kupić, ale zwykle są to małe studia albo lokale do remontu. Przegląd tańszych ofert znajdziesz na stronie tanie mieszkania w Marbelli.
Koszty transakcyjne: ile dochodzi do ceny
Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki w Andaluzji płacisz podatek od przeniesienia własności ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) w stałej stawce 7%. Do tego dochodzą notariusz, wpis do rejestru, prawnik i drobniejsze opłaty.
| Pozycja | Kwota dla ceny 300 000 euro | Uwagi |
|---|---|---|
| ITP 7% | 21 000 euro | płatny w ciągu dwóch miesięcy od aktu, formularz Modelo 600 |
| Notariusz (escritura) | 700 do 1 200 euro | taryfa urzędowa, zależy od liczby stron aktu |
| Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad) | 400 do 700 euro | taryfa urzędowa |
| Prawnik | 3 000 do 4 400 euro | najczęściej ok. 1% ceny plus 21% IVA, bywają stawki ryczałtowe |
| Gestoría, NIE, tłumaczenia, przelewy | 300 do 800 euro | zależnie od zakresu |
| Razem | ok. 25 500 do 28 000 euro | ok. 8,5 do 9,5% ceny |
Dla nowego mieszkania od dewelopera układ jest inny: zamiast ITP płacisz 10% VAT (w Hiszpanii IVA) oraz podatek od dokumentów AJD, w Andaluzji 1,2%. Przy cenie 300 000 euro to razem 33 600 euro samych podatków, czyli koszty rosną do około 12 do 13% ceny. Szczegółowo rozpisuje to przewodnik o podatkach przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.
Wariant A: zakup za gotówkę
Tu rachunek jest najprostszy. Potrzebujesz ceny i kosztów, a do tego warto mieć rezerwę na pierwsze miesiące.
- Cena mieszkania: 300 000 euro
- Koszty transakcyjne: ok. 27 000 euro
- Rezerwa na drobne prace, meble, przyłączenie mediów: 5 000 do 15 000 euro
Razem: około 332 000 do 342 000 euro.
Pieniądze nie wychodzą jednorazowo. Przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej wpłacasz zwykle 6 000 do 10 000 euro, przy umowie arras 10% ceny minus rezerwacja, a resztę w dniu aktu notarialnego. Podatek ITP płaci się po akcie, choć w praktyce prawnik zabiera od Ciebie środki na podatek już w dniu podpisania i rozlicza go w Twoim imieniu.
Duży przelew z Polski warto zaplanować kilka tygodni wcześniej. Bank w Hiszpanii zapyta o pochodzenie środków, a notariusz musi udokumentować, skąd przyszły pieniądze. Jak to przygotować, opisaliśmy w tekście o przelewie pieniędzy do Hiszpanii przy zakupie nieruchomości.
Wariant B: zakup z hiszpańskim kredytem hipotecznym
Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale ostrożniej niż rezydentom. Maksymalne finansowanie to zwykle 60 do 70% niższej z dwóch kwot: ceny zakupu albo wyceny bankowej (tasación). Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie na 290 000 euro, bank liczy procent od tej kwoty, a różnicę dopłacasz sam.
Przyjmijmy kredyt na 65% ceny, czyli 195 000 euro.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wkład własny (35% ceny) | 105 000 euro |
| Koszty zakupu (ITP, notariusz, rejestr, prawnik) | ok. 27 000 euro |
| Wycena bankowa (tasación) | 400 do 700 euro |
| Ewentualna prowizja bankowa lub brokera | 0 do 3 000 euro |
| Rezerwa | 5 000 do 15 000 euro |
| Razem własne środki | ok. 137 000 do 150 000 euro |
Dobra wiadomość: od przełomu 2018 i 2019 roku w Hiszpanii koszty notariusza i rejestru związane z samą hipoteką oraz podatek AJD od aktu kredytowego ponosi bank, a nie kredytobiorca. Ty płacisz wycenę i ewentualne ubezpieczenia, jeśli zdecydujesz się na nie w zamian za niższą marżę.
Ile wyniesie rata
Oprocentowanie dla nierezydentów jest w 2026 roku wyższe niż dla Hiszpanów. Oferty, które widzimy, mieszczą się zwykle między 2,8 a 4% w skali roku, zależnie od banku, okresu stałej stopy i dochodów. To zmienne dane, więc przed decyzją trzeba poprosić o aktualną ofertę. Przy 195 000 euro na 25 lat:
- przy 3% rata wynosi około 925 euro miesięcznie,
- przy 3,5% około 975 euro,
- przy 4% około 1 030 euro.
Banki patrzą na relację rat do dochodów. Bezpieczny próg to rata nie wyższa niż 30 do 35% udokumentowanego dochodu netto, liczona razem z Twoimi zobowiązaniami w Polsce. Kredyt dla nierezydenta wymaga też hiszpańskiego konta, NIE, zeznań podatkowych z Polski za ostatnie dwa lata i raportu z BIK. Więcej o tym w przewodniku hipoteka dla nierezydenta w Hiszpanii.
Koszty po zakupie, o których trzeba pamiętać w budżecie
Sam zakup to nie koniec wydatków. Dla mieszkania za 300 000 euro w Marbelli roczne koszty utrzymania wyglądają zwykle tak:
- opłaty wspólnoty (comunidad): 1 200 do 3 600 euro rocznie, wyżej w kompleksach z ochroną, ogrodami i kilkoma basenami,
- podatek od nieruchomości IBI: 400 do 900 euro rocznie,
- podatek dochodowy nierezydenta IRNR od przypisanego dochodu, gdy nie wynajmujesz: przy wartości katastralnej 120 000 euro to zwykle 250 do 450 euro rocznie,
- ubezpieczenie: 200 do 400 euro rocznie,
- media: prąd, woda, internet, nawet przy rzadkich przyjazdach kilkadziesiąt euro miesięcznie.
W sumie to 2 500 do 6 000 euro rocznie. Jeśli planujesz wynajem, dojdą prowizje firmy zarządzającej i podatek od faktycznego przychodu. Szczegóły zebraliśmy w tekście o kosztach utrzymania nieruchomości w Hiszpanii.
Kiedy jakie kwoty musisz mieć na koncie
Dla planowania finansów ważniejsze od sumy jest to, kiedy pieniądze muszą być dostępne. W typowej transakcji z kredytem od rezerwacji do aktu mija 6 do 10 tygodni. Harmonogram w wariancie z kredytem wygląda mniej więcej tak:
| Moment | Co płacisz | Orientacyjna kwota |
|---|---|---|
| Rezerwacja oferty | opłata rezerwacyjna u agencji lub sprzedającego | 6 000 do 10 000 euro |
| Podpisanie umowy arras (po 1 do 3 tygodniach) | dopłata do 10% ceny | 20 000 do 24 000 euro |
| Złożenie wniosku kredytowego | wycena bankowa | 400 do 700 euro |
| Akt notarialny | reszta wkładu własnego, środki na podatek i opłaty, honorarium prawnika | ok. 105 000 euro |
Najczęstszy problem, który widzimy, to pieniądze zamrożone na lokacie albo w funduszu, którego nie da się wypłacić na czas. Środki na akt notarialny powinny leżeć na koncie co najmniej dwa tygodnie przed podpisaniem, bo przelew zagraniczny i kontrola pochodzenia środków potrafią zająć kilka dni. Jeśli akt się przesunie, a Ty nie zdążysz z dopłatą, ryzykujesz zadatkiem z umowy arras.
Druga praktyczna rada: część kwoty trzymaj w euro już od podpisania arras. Unikniesz sytuacji, w której w tygodniu aktu kurs złotego akurat słabnie, a Ty nie masz wyboru i musisz wymieniać.
Co zmienia budżet najbardziej
Z doświadczenia przy transakcjach z polskimi klientami trzy czynniki przesuwają rachunek o dziesiątki tysięcy euro:
- Rynek pierwotny czy wtórny. Nowe mieszkanie oznacza 11,2% podatków zamiast 7%, ale też mniej wydatków na remont przez pierwsze lata.
- Wycena banku niższa od ceny. Przy nieruchomościach kupowanych powyżej rynku bank liczy kredyt od wyceny i wkład własny realnie rośnie.
- Kurs złotego. Jeśli oszczędności trzymasz w PLN, zmiana kursu o 10 groszy przy 150 000 euro to 15 000 zł różnicy. Wymianę warto rozłożyć w czasie albo zablokować kurs w kantorze walutowym dla firm.
Najczęstsze pytania
Czy mogę kupić mieszkanie w Hiszpanii z kredytem z polskiego banku?
Teoretycznie tak, ale polskie banki nie przyjmują hiszpańskiej nieruchomości jako zabezpieczenia. W praktyce w grę wchodzi kredyt pod zastaw mieszkania w Polsce albo gotówkowy, co zwykle wychodzi drożej niż hipoteka w Hiszpanii.
Ile minimalnie trzeba mieć, żeby kupić coś w Marbelli?
Najtańsze studia i małe mieszkania do remontu zaczynają się od około 180 000 do 220 000 euro. Przy zakupie z kredytem trzeba wtedy mieć co najmniej 70 000 do 90 000 euro własnych środków.
Czy koszty zakupu można wliczyć w kredyt?
Zwykle nie. Hiszpański bank finansuje część ceny, a podatki i opłaty kupujący pokrywa z własnych pieniędzy.
Ile kosztuje wycena bankowa?
Dla mieszkania za około 300 000 euro wycena kosztuje zazwyczaj 400 do 700 euro i płaci ją kupujący, nawet gdy kredyt ostatecznie nie zostanie udzielony.
Jeśli chcesz policzyć własny scenariusz, z Twoją ceną, rodzajem rynku i wkładem, skontaktuj się z nami. Nasi doradcy przygotują wyliczenie wraz z harmonogramem płatności.
Dołącz do dyskusji