Ile można zarobić na wynajmie apartamentu w Marbelli? Obłożenie i stopa zwrotu

Apartament z dwiema sypialniami w dobrej lokalizacji w Marbelli wynajmowany turystom przynosi zwykle od 25 000 do 45 000 euro przychodu rocznie przy obłożeniu na poziomie 55 do 70%. Po odjęciu kosztów zarządzania, sprzątania, mediów, opłat i podatków zostaje najczęściej od 2 do 5% rocznie w relacji do całej zainwestowanej kwoty. Przy najmie długoterminowym przychód jest niższy, ale koszty również, a stopa netto wychodzi podobna, zwykle od 2,5 do 4%.

To przedziały, nie obietnice. Poniżej pokazujemy, z czego wynikają, jak policzyć je dla konkretnego mieszkania i co najczęściej psuje wynik.

Co mówią dane rynkowe o Marbelli

Według ostatnich danych serwisu AirDNA, który zbiera dane z platform rezerwacyjnych, w Marbelli jest ok. 6000 aktywnych ofert najmu krótkoterminowego. Średnie obłożenie z ostatnich 12 miesięcy wyniosło ok. 62%, a przeciętny roczny przychód na ofertę ok. 51 000 dolarów. Ta średnia obejmuje jednak wszystko: od studia w centrum po wille z basenem na sześć sypialni, które ciągną wynik w górę. Dla typowego apartamentu kwoty są niższe.

Ceny zakupu według ostatnich danych RealAdvisor wynoszą średnio ok. 5800 euro za m2 mieszkania w Marbelli, przy czym rozrzut jest ogromny: od ok. 3500 euro w starszych budynkach w centrum i w San Pedro do ponad 10 000 euro przy Golden Mile i w nowych inwestycjach z widokiem na morze. Szerszy kontekst cenowy opisujemy w tekście ceny nieruchomości w Hiszpanii.

Sezonowość: jak rozkłada się obłożenie w roku

Costa del Sol ma długi sezon, ale nie całoroczny w równym stopniu. Typowy rozkład dla apartamentu blisko plaży wygląda tak:

Zimą popyt podtrzymują goście z północnej Europy na dłuższe pobyty, golfiści i osoby pracujące zdalnie. To dobry okres na najem miesięczny, który częściowo zastępuje najem na noce.

Przykładowy rachunek: apartament w Nueva Andalucía

Założenia: apartament z dwiema sypialniami, 95 m2 zabudowy, basen we wspólnocie, 10 minut do plaży w Puerto Banús. Cena zakupu 520 000 euro, koszty zakupu (ITP 7%, notariusz, rejestr, prawnik) ok. 47 000 euro, umeblowanie 20 000 euro. Inwestycja łącznie ok. 587 000 euro. Wartość katastralna 170 000 euro. Zarejestrowany jako VUT, zarządzany przez firmę zewnętrzną.

Stopa zwrotu netto: ok. 2,2 do 2,3% od całej zainwestowanej kwoty. Brutto, czyli przychód do ceny zakupu, wychodzi 7,7%, i to tę liczbę widuje się najczęściej w ogłoszeniach. Różnica między 7,7% a nieco ponad 2% pokazuje, jak ważne jest liczenie kosztów.

Ten sam apartament przy obłożeniu 260 nocy i średniej 190 euro daje wynik netto ok. 3%. Przy 190 nocach i 160 euro spada poniżej 1,5%. Wrażliwość wyniku na obłożenie i cenę jest bardzo duża.

Przykład dla porównania: Fuengirola

Żeby pokazać, jak bardzo lokalizacja wpływa na wynik, ten sam rachunek dla apartamentu z dwiema sypialniami w Fuengiroli, 300 metrów od plaży, w budynku z basenem. Cena zakupu 340 000 euro, łącznie z kosztami i umeblowaniem ok. 390 000 euro. Obłożenie 240 nocy, średnia stawka 135 euro, przychód ok. 32 400 euro. Po prowizjach, zarządcy, sprzątaniu, mediach i opłatach (wspólnota w starszym budynku niższa, ok. 1500 euro) zostaje ok. 13 200 euro przed podatkiem i ok. 10 500 do 11 000 euro netto. Stopa netto: ok. 2,7 do 2,8%, czyli wyżej niż w przykładzie z Nueva Andalucía.

Przychód jest niższy niż w Marbelli, ale cena zakupu niższa o jedną trzecią, a sezon dzięki połączeniu kolejowemu z lotniskiem w Maladze jest dłuższy. Ceny w Marbelli z kolei historycznie rosły szybciej, co przy sprzedaży po kilku latach może odwrócić porównanie. Oferty z tego miasta znajdziesz w zakładce nieruchomości Fuengirola.

Od czego zależy wynik

Lokalizacja w obrębie Marbelli

Najwyższe stawki osiągają mieszkania przy plaży i w zasięgu spaceru do Puerto Banús lub starego miasta. Okolice Puerto Banús i Golden Mile mają wysokie ceny za noc, ale też najwyższe ceny zakupu. Elviria i San Pedro de Alcántara dają niższe stawki, ale lepszy stosunek przychodu do ceny. Mieszkania na wzgórzach bez widoku i daleko od plaży przegrywają w sezonie z ofertami bliżej morza.

Wielkość i układ

Najlepiej rotują apartamenty z dwiema sypialniami i dwiema łazienkami dla czterech osób. Studio ma wysokie obłożenie, ale niską cenę za noc i duży udział kosztów sprzątania. Duże mieszkania na 6 do 8 osób mają krótszy sezon i bardziej wymagających gości.

Kompleks i udogodnienia

Basen, parking, klimatyzacja we wszystkich pomieszczeniach i szybki internet to dziś minimum. Taras z widokiem na morze podnosi stawkę o kilkanaście do kilkudziesięciu procent.

Jakość zarządzania

Dobre zdjęcia, dynamiczne ceny, szybkie odpowiedzi i oceny gości robią różnicę kilku punktów procentowych obłożenia. W skali roku to kilka tysięcy euro.

Najem długoterminowy jako punkt odniesienia

Dla porównania ten sam apartament wynajęty na rok przyniósłby ok. 1900 do 2300 euro miesięcznie, czyli 23 000 do 27 600 euro rocznie. Odpadają prowizje platform, sprzątanie, media i część zużycia wyposażenia. Zarządca przy najmie rocznym bierze zwykle równowartość jednego miesięcznego czynszu za znalezienie najemcy albo kilka do kilkunastu procent czynszu za stałą obsługę. Wynik netto wychodzi podobny lub wyższy niż przy najmie turystycznym z przeciętnym obłożeniem, a pracy jest znacznie mniej. Szczegółowe porównanie obu modeli przygotowaliśmy w osobnym tekście o najmie długo i krótkoterminowym.

Jak realnie myśleć o zwrocie z inwestycji

W Marbelli dochód z najmu rzadko jest głównym źródłem zysku. Ceny nieruchomości rosły w ostatnich latach wyraźnie, a wzrost wartości często przewyższał dochód z najmu. Inwestorzy, którzy dobrze wychodzą na zakupie, zwykle łączą trzy elementy:

1. umiarkowany dochód z najmu, który pokrywa koszty i daje kilka procent rocznie,
2. własne korzystanie z mieszkania poza szczytem sezonu,
3. wzrost wartości w horyzoncie pięciu do dziesięciu lat.

Kto kupuje wyłącznie dla dochodu bieżącego, powinien patrzeć szerzej niż na samą Marbellę. Wyższe stopy z najmu przy niższych cenach zakupu oferują często Fuengirola, Torremolinos czy Benalmádena. Przegląd ofert dobranych pod kątem inwestycyjnym znajdziesz w zakładce apartamenty inwestycyjne w Hiszpanii.

Najczęstsze błędy w wyliczeniach

• przyjęcie obłożenia z sierpnia jako średniej rocznej,
• pominięcie prowizji platform i kosztów sprzątania,
• liczenie stopy od ceny zakupu bez kosztów transakcyjnych i umeblowania,
• brak rezerwy na derramę wspólnoty i wymianę wyposażenia,
• pominięcie podatku w Polsce,
• założenie, że mieszkanie uzyska licencję VUT, bez sprawdzenia wspólnoty.

Koszty jednorazowe przy zakupie policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu, a zasady rejestracji najmu turystycznego opisujemy w przewodniku o licencji turystycznej.

Najczęstsze pytania

Czy 8% rentowności z ogłoszenia jest realne?

Zwykle to stopa brutto, czyli przychód podzielony przez cenę. Po kosztach i podatkach w Marbelli realnie zostaje od 2 do 5%, zależnie od lokalizacji i zarządzania.

Ile nocy w roku trzeba wynająć, żeby wyjść na zero?

W przykładzie powyżej koszty stałe (wspólnota, IBI, ubezpieczenie, naprawy, księgowość, opłaty stałe za media) to ok. 7500 euro rocznie. Każda noc po odjęciu prowizji, zarządcy i sprzątania daje ok. 105 do 110 euro, więc próg wynosi ok. 70 nocy. Bez podatku i bez zwrotu z kapitału, który przecież też ma swój koszt.

Czy kredyt hipoteczny poprawia stopę zwrotu?

Może poprawić zwrot z wkładu własnego, jeśli oprocentowanie jest niższe niż stopa z najmu netto. Przy oprocentowaniu dla nierezydentów na poziomie kilku procent zysk z dźwigni jest niewielki, a ryzyko rośnie.

Czy mogę mieszkać w apartamencie część roku i wynajmować resztę?

Tak, to bardzo popularny model. Za dni użytku własnego płacisz podatek od dochodu przypisanego, za dni najmu podatek od dochodu z najmu.

Chcesz policzyć potencjał najmu dla konkretnego apartamentu, zanim złożysz ofertę? Napisz do nas. Nasi doradcy przygotują wyliczenie dla wybranej lokalizacji z realnymi kosztami.